Ta klagomålet på allvar, dokumentera det skriftligt och ta reda på orsaken. Folkhälsomyndighetens riktlinjer anger att inomhustemperaturen i bostäder under vintern bör vara minst 20 °C.
Beror kylan på bostaden, till exempel ett trasigt värmesystem eller uteblivet underhåll, har hyresgästen rätt till hyresnedsättning enligt 12 kap. jordabalken. Nedsättningen räknas från den dag du fick veta om problemet till dess att det är åtgärdat, och den gäller även om du inte gjort något fel.
Skadestånd kan bli aktuellt först om du känner till bristen och inte agerar i god tid. Beror kylan på hyresgästen själv finns ingen rätt till nedsättning.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar vad du gör när hyresgästen klagar på kyla rekommenderar vi Samtrygg.
Kyla blir snabbt en bevisfråga: var temperaturen verkligen för låg, och beror det på bostaden eller på hur den används? Samtrygg kräver ett signerat besiktningsprotokoll vid hyresperiodens start och slut för att försäkringen ska gälla, vilket också är den dokumentation du behöver när ett klagomål dyker upp. Trygghetsförsäkringen kan dessutom ersätta hyresförlust om bostaden blir helt eller delvis obrukbar på grund av en ersättningsbar skada, och Samtrygg har 4.3–4.4/5 på Trustpilot baserat på nästan 3 000 recensioner.
📊 Samtrygg vs Qasa i korthet
| Kriterium | Samtrygg | Qasa |
|---|---|---|
| Skydd vid skada och hyresförlust | Trygghetsförsäkring med högst 1 000 000 kr per skadehändelse och 1 000 kr i självrisk; ersätter hyresförlust vid ersättningsbar skada. Kräver signerat besiktningsprotokoll vid start och slut | Försäkring och hyresgaranti nämns som en del av paketet i hyresvärdars omdömen |
| Hyresbetalning | Hyran betalas via tjänsten och hyresgarantin betalar ut hyran i tid, även om hyresgästen betalar sent | Fungerar som mellanhand under hela hyrestiden; försenade utbetalningar är det vanligaste klagomålet |
| Avtal | Juridiskt granskade digitala avtal | Standardiserade kontrakt med digital signering via BankID |
| Kundnöjdhet vid tvist | En del hyresvärdar upplever att skade- och tvisthantering är svår att få hjälp med | En del användare upplever supporten som svår att nå vid komplexa ärenden |
| Trustpilot | 4.3–4.4/5 (nästan 3 000 recensioner) | cirka 4.1/5 |
| Erbjudande | Kom igång → | Kom igång → |
📋 Vad du lär dig i den här guiden
Guiden visar hur du som uthyrare hanterar kylaklagomål enligt hyreslagen och Folkhälsomyndighetens riktlinjer.
- Vilken temperatur som är rimlig och när kyla blir en brist
- När hyresgästen har rätt till nedsättning, och när inte
- Vad nedsättning och skadestånd kan kosta i praktiken
- Sex steg för att hantera klagomålet rätt
Vill du ha dokumentation och försäkringsskydd på plats redan innan klagomålet kommer? Läs mer om Samtrygg →
⚖️ Hyresnedsättning vid kyla förklarat — från grunden
🏠 Vilket regelverk gäller din bostad?
Guiden gäller bostäder som du hyr ut som privatperson. Hyr du ut din egen bostad, till exempel en villa, en ägarlägenhet eller en bostadsrätt, gäller lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen) för bland annat hyresnivå, uppsägning och avsaknad av besittningsskydd. Den lagen reglerar däremot inte vem som ansvarar för underhåll och reparationer, och det gör i stället hyreslagen, 12 kap. jordabalken.
Hyr du ut en hyresrätt i andra hand gäller privatuthyrningslagen inte alls, och då styr 12 kap. jordabalken hela förhållandet. Fritidshus som hyrs ut för fritidsändamål omfattas inte heller av privatuthyrningslagen och behandlas inte här.
🌡️ Vad räknas som för kallt?
Folkhälsomyndighetens riktlinjer anger att inomhustemperaturen i bostäder under vintern bör vara minst 20 °C. Riktlinjerna är vägledning och inte tvingande lagtext, men de är en naturlig måttstock när man bedömer om en bostad håller rimlig standard.
Det är hyreslagen som avgör hyresgästens rättigheter. En lägenhet som är påtagligt kallare än så kan vara i bristfälligt skick, och det är just den bedömningen som kan ge rätt till nedsättning.
📄 När har hyresgästen rätt till nedsättning?
En hyresgäst har rätt till hyresreducering när lägenheten är i bristfälligt skick och bristen inte beror på hyresgästen själv (12 kap. 11 § och 16 § jordabalken). Du behöver inte ha gjort något fel för att nedsättningen ska bli aktuell. Underhållet av bostaden är som utgångspunkt ditt ansvar som hyresvärd om inget annat avtalats (12 kap. 15 §), medan hyresgästen har en vårdplikt (12 kap. 24 §).
Nedsättningen ska vara skälig och räknas från den dag du underrättades om problemet till dess att det är avhjälpt. Är bostaden helt obeboelig under en period kan hyran sättas ned helt för den tiden.
Skadestånd är en separat fråga. Det kräver att du varit försumlig, alltså att du känt till eller borde ha känt till bristen och inte agerat i god tid. Hyreslagens regler är i stor utsträckning tvingande till hyresgästens fördel, så du kan sällan avtala bort rätten till nedsättning.
✅ Vad är tillåtet — och vad är det inte?
Tabellen utgår från 12 kap. jordabalken, som gäller både när du hyr ut din egen bostad och när du hyr ut en hyresrätt i andra hand. Privatuthyrningslagen anges där den gäller särskilt.
| Scenario | Tillåtet? | Notering |
|---|---|---|
| Hyresgästen kräver nedsättning när kylan beror på trasigt värmesystem eller uteblivet underhåll | ✅ | Rätt till nedsättning från dagen du underrättades tills bristen är avhjälpt |
| Hyresgästen kräver nedsättning när kylan beror på hyresgästens eget agerande | ❌ | Ingen rätt till nedsättning när bristen beror på hyresgästen; vårdplikten gäller |
| Hyresgästen håller inne hyran utan överenskommelse | ⚠️ | Du får begära full hyra om du har rättslig grund, men du får inte agera hotfullt. Uteblir hyran utan grund kan hyresgästen sägas upp enligt hyreslagens regler |
| Du går in i bostaden utan förvarning för att kontrollera elementen | ⚠️ | Du har ingen rätt att komma och gå som du vill. Hyresgästens samtycke krävs i regel, med undantag för brådskande arbete och nödvändig tillsyn (12 kap. 26 §) |
| Du lovar nedsättning muntligt utan att skriva ned villkoren | ⚠️ | Tillåtet, men ger bevisproblem. Skriv ned belopp, period och orsak |
| Du låter klagomålet ligga över vintern | ❌ | Ökar risken för skadestånd när du känner till bristen och inte åtgärdar den i god tid |
| Du säger upp avtalet i stället för att åtgärda bristen | ⚠️ | Under privatuthyrningslagen krävs inga särskilda skäl och uppsägningstiden är tre månader, men avtalet gäller under tiden, så bristen måste ändå hanteras |
En skriftlig dokumentationskedja är din bästa försäkring vid tvist. Använder du en förmedlare som digitaliserar avtal och besiktningsprotokoll får du den på köpet. Se Samtryggs erbjudande →
💰 Vad kostar en kall bostad i hyra och åtgärder?
Det finns ingen fast prislista för nedsättning vid kyla. Utgångspunkten är ett skäligt belopp som beror på hur stora besvär hyresgästen haft. Som referens sätts nedsättningen normalt till 15% av hyran vid ohyra som vägglöss, räknat från att hyresvärden underrättades tills problemet var åtgärdat. Vid kyla görs en motsvarande skälighetsbedömning.
Räkneexemplen nedan använder en hyra på 10 000 kr per månad och förenklar en månad till 30 dagar.
| Situation | Utgångspunkt | Räkneexempel |
|---|---|---|
| Delvis kall bostad i 14 dagar | Nedsättning på samma nivå som referensen (15%) | 10 000 kr × 15% = 1 500 kr per månad, 14/30 av detta ger 700 kr |
| Helt obeboelig i 10 dagar | Hyran kan sättas ned helt för perioden | 10 000 kr × 10/30 ger cirka 3 333 kr |
| Hyresgästen får bo någon annanstans en tid | Skadestånd för merkostnader kräver att du varit försumlig | Beror på merkostnaderna; ingen schablon finns |
Det här påverkar vad det blir för dig:
- Hur kall bostaden är och hur påtagligt det stör boendet.
- Hur länge problemet pågått, räknat från den dag du underrättades.
- Om bostaden gick att bo i eller var helt obeboelig.
- Om du agerade i god tid, vilket avgör om skadestånd blir aktuellt.
- Vilket försäkringsskydd du har när kylan hänger ihop med en skada.
Samtryggs trygghetsförsäkring är ett komplement till din ordinarie hem-, villa- eller bostadsrättsförsäkring och ersätter hyresförlust om bostaden blir helt eller delvis obrukbar på grund av en ersättningsbar skada. Slitage och långtidsskador som fukt, röta och mögel omfattas inte. Jämför Samtryggs villkor →
🎯 Så gör du när hyresgästen klagar på kyla
- Ta emot klagomålet skriftligt. Be hyresgästen beskriva problemet via meddelande eller e-post och notera datumet. Det är från den dagen en eventuell nedsättning räknas.
- Mät och dokumentera. Mät temperaturen i flera rum med en termometer, ta bilder och jämför med riktvärdet på 20 °C. Notera också vilka element eller värmekällor som finns.
- Ta reda på orsaken. Kontrollera värmesystem, element och underhåll. Beror kylan på hyresgästens bruk, till exempel avstängda element, gäller vårdplikten. Hyr du ut en bostadsrätt reglerar bostadsrättslagen och föreningens stadgar ditt förhållande till föreningen, men hyresgästens avtal är fortfarande med dig.
- Åtgärda inom rimlig tid. Boka hantverkare eller felsökning snabbt. Planerade arbeten kräver i regel förvarning och hyresgästens samtycke, och enligt Samtryggs hyresguide gäller minst en månads förvarning för mindre reparationer och förbättringsarbeten. Vid brådskande skada gäller undantaget för nödvändig tillsyn.
- Erbjud skälig nedsättning. Är kylan en brist som du ansvarar för, föreslå en nedsättning för perioden från underrättelsen till åtgärd och skriv ned belopp och period.
- Hantera tvist och dokumentera allt. Kommer ni inte överens kan hyresgästen få hjälp av till exempel Hyresgästföreningen, och tvisten kan till sist behöva prövas av hyresnämnd eller domstol. Anmäl skador snarast möjligt till din försäkring, och via Samtrygg direkt till Samtrygg.
Samtrygg samlar avtal, besiktningsprotokoll och betalning digitalt, vilket gör stegen ovan lättare att följa. Kom igång med Samtrygg →
❓ Vanliga frågor
🌡️ Hur kallt får det vara i en uthyrd bostad?
Folkhälsomyndighetens riktlinjer anger att inomhustemperaturen bör vara minst 20 °C under vintern. Det är vägledning och inte lagtext, men en bostad som är påtagligt kallare kan bedömas som bristfällig enligt hyreslagen. Då kan hyresgästen ha rätt till nedsättning om bristen inte beror på hyresgästen själv.
🛡️ Täcker Samtryggs försäkring en kall lägenhet?
Inte automatiskt. Trygghetsförsäkringen kan ersätta hyresförlust om bostaden blir helt eller delvis obrukbar på grund av en ersättningsbar skada, med högst 1 000 000 kr per skadehändelse och 1 000 kr i självrisk. Slitage och långtidsskador som fukt och mögel omfattas inte, och försäkringen gäller bara med signerat besiktningsprotokoll vid start och slut. Läs mer om Samtrygg →
💰 Får hyresgästen hålla inne hyran när det är kallt?
Hyresgästen har rätt till nedsättning vid en reell brist, men bör komma överens med dig om beloppet innan hyran dras av. Du får begära full hyra om du anser dig ha rättslig grund, men du får inte agera hotfullt. Uteblir hyran utan grund kan hyresgästen sägas upp enligt hyreslagens regler. Bedöm därför först om kylan är en berättigad brist.
🔍 Vad gör jag om jag tror att kylan beror på hyresgästen?
Hyresgästen har en vårdplikt, och nedsättning gäller bara när bristen inte beror på hyresgästen själv. Du bär bevisbördan för att en skada uppkommit under hyrestiden, och bästa stödet är ett signerat besiktningsprotokoll från inflyttningen samt mätningar och bilder. Upprätta protokollet digitalt redan från start, till exempel via Samtrygg. Se Samtryggs erbjudande →
🕒 Hur snabbt måste jag agera?
Det finns ingen exakt dagsgräns, utan det avgörs efter omständigheterna. Du anses normalt försumlig om du känner till eller borde känna till bristen och inte åtgärdar den i god tid. I ett jämförbart ärende om vägglöss talade det för att hyresvärden inte varit vårdslös när sanering påbörjades snabbt och var klar efter fem veckor, så snabb och dokumenterad handling lönar sig.
⭐ Hur står sig Samtrygg och Qasa i kundomdömen när det uppstår tvist?
Samtrygg har 4.3–4.4/5 på Trustpilot från nästan 3 000 recensioner. De flesta ger fem stjärnor, men den tyngsta kritiken kommer från hyresvärdar som upplever svårigheter att få hjälp vid skador och tvister. Qasa har cirka 4.1/5, med omkring 69% femstjärniga och cirka 8% enstjärniga omdömen, och kritiken rör främst sena utbetalningar och svårnådd support. En verifierad användare sammanfattade det i mars 2026 så här: ”Fantastisk tjänst när allt flyter på. Kontrakt och betalningar sköts proffsigt. Men om du hamnar i en tvist eller en utbetalning missas, gör dig redo för en lång väntan på supporten.” Jämför Samtryggs villkor →
🔑 Får jag gå in i bostaden för att kontrollera elementen?
Du har ingen lagstadgad rätt till reservnyckel, och även med en nyckel i avtalet får du i regel inte gå in utan hyresgästens samtycke. Undantag gäller för brådskande arbete och nödvändig tillsyn (12 kap. 26 §), till exempel om kylan hänger ihop med en skada som måste åtgärdas direkt. Boka annars tid i förväg och få samtycket skriftligt.
📄 Vad händer med hyresgarantin om hyresgästen drar av hyra?
Samtryggs hyresgaranti beskrivs som en garanti för att hyran betalas ut i tid varje månad, oavsett om hyresgästen betalar sent. Den ändrar inte hyresgästens rätt till nedsättning vid en reell brist enligt hyreslagen. Läs villkoren för hur garantin förhåller sig till en berättigad hyresnedsättning. Läs mer om Samtrygg →
⚖️ Kan hyresgästen säga upp avtalet på grund av kyla?
Hyr du ut din egen bostad enligt privatuthyrningslagen kan hyresgästen säga upp avtalet till det månadsskifte som inträffar tidigast en månad efter uppsägningen, utan särskilda skäl. Hyr du ut en hyresrätt i andra hand gäller i stället 12 kap. jordabalken och ditt avtal. Vilken uppsägningstid som gäller bör du därför kontrollera utifrån din bostadstyp.
🔧 Vem betalar för att byta ett trasigt element?
Underhållet av bostaden och de installationer du själv satt in är som utgångspunkt ditt ansvar enligt 12 kap. 15 §, om inget annat avtalats. Hyresgästens vårdplikt gäller däremot skador som hyresgästen orsakat genom vårdslöshet, och normalt slitage ska hyresgästen inte ersätta. Dokumentera skicket i besiktningsprotokollet, gärna via Samtrygg. Se Samtryggs erbjudande →
🏠 Vad gäller om jag hyr ut en bostadsrätt och kylan beror på föreningens värmesystem?
Hyresgästens avtal är med dig som bostadsrättshavare, och förhållandet mellan dig och hyresgästen regleras av privatuthyrningslagen och hyreslagen. Ditt förhållande till föreningen regleras i stället av bostadsrättslagen och stadgarna. Kontakta styrelsen snabbt, men vänta inte med att möta hyresgästens klagomål.
🎯 Hur förebygger jag klagomål om kyla nästa vinter?
Gör en värmekontroll av element och värmesystem inför hösten och dokumentera skicket i ett signerat besiktningsprotokoll vid varje inflyttning. Skriv i avtalet vem som ansvarar för vad och be hyresgästen höra av sig direkt vid problem. Samtrygg samlar avtal, protokoll och betalning digitalt. Kom igång med Samtrygg →
🏆 Sammanfattning
Kyla i en uthyrd bostad hanteras enligt hyreslagen: orsaken avgör om hyresgästen har rätt till nedsättning, och din snabbhet avgör om skadestånd blir aktuellt. Folkhälsomyndighetens riktlinje på minst 20 °C är en användbar måttstock, men det är hyreslagens bedömning av bristen som styr.
Det viktigaste att komma ihåg:
- Nedsättningen räknas från den dag du underrättades om problemet och gäller tills det är åtgärdat, oavsett skuld.
- Beror kylan på hyresgästen själv finns ingen rätt till nedsättning.
- Skadestånd kräver att du känt till bristen och inte agerat i god tid.
- Skriftlig dokumentation och ett signerat besiktningsprotokoll är ditt starkaste skydd.
Samtrygg passar dig som vill ha avtal, besiktningsprotokoll, hyresgaranti och försäkringsskydd samlade på ett ställe. Kom igång med Samtrygg →
Qasa kan vara ett alternativ om du främst värderar en förmedlare med standardiserade kontrakt och en stor andrahandsmarknad, men räkna med omdömen om sena utbetalningar och svårnådd support vid komplexa ärenden. Se Qasas erbjudande →
Regler, avgifter och skattegränser för uthyrning kan ändras. Kontrollera alltid aktuell information hos Skatteverket, Hyresnämnden, din bostadsrättsförening eller hyresvärd, samt direkt hos Samtrygg/Qasa, innan du agerar. Denna artikel utgör inte juridisk rådgivning.
Om skribenten
