Svaret beror på vilken sorts arbete det gäller, och det styrs av 12 kap. 26 § jordabalken. Arbeten som inte kan skjutas upp utan skada får du utföra utan uppskov. Mindre brådskande förbättringsarbeten som inte vållar väsentligt hinder får du utföra efter tillsägelse minst en månad i förväg, medan större ingrepp ger hyresgästen rätt att säga upp avtalet inom en vecka.
Vägrar hyresgästen tillträde i strid med lagen och saknar giltig ursäkt kan det vara en förverkandegrund (42 § punkt 10). Rättar hyresgästen sig innan du sagt upp avtalet kan hyresrätten inte förverkas på den grunden (43 §). Kronofogden kan dessutom besluta om särskild handräckning.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar vad man gör när hyresgästen vägrar släppa in hantverkare vid planerad renovering rekommenderar vi Samtrygg.
En tillträdestvist avgörs i praktiken av vad du kan visa: att du gett skriftlig tillsägelse i tid, att arbetet är det du angett och i vilket skick bostaden var före och efter. Samtrygg ger dig juridiskt granskade digitala hyresavtal och en trygghetsförsäkring (max 1 000 000 kr per skadehändelse, självrisk 1 000 kr) som förutsätter ett signerat besiktningsprotokoll vid start och slut. Betyget på Trustpilot är 4.3–4.4/5 på nästan 3 000 recensioner, mot cirka 4.1/5 för Qasa.
📊 Samtrygg vs Qasa i korthet
| Kriterium | Samtrygg | Qasa |
|---|---|---|
| Skydd vid skador under uthyrningen | Trygghetsförsäkring för fast inredning, lösöre och hyresförlust; max 1 000 000 kr per skadehändelse, självrisk 1 000 kr | Försäkring, hyresgaranti och kontrakt ingår enligt hyresvärdars omdömen; försäkringsvillkoren ingår inte i vårt underlag |
| Dokumentation och avtal | Digitala, juridiskt granskade hyresavtal; signerat besiktningsprotokoll krävs för att försäkringen ska gälla | Standardiserade kontrakt med digital signering |
| Support vid tvist | Personlig service lovordas, men hyresvärdar kritiserar att det kan vara svårt att få hjälp vid tvister och skador | Supporten kan vara svår att nå vid komplexa ärenden; chatt och automatiska svar dominerar |
| Kostnad för dig som uthyrare | Gratis att annonsera; avgiften på 15% läggs på hyresgästens hyra | Serviceavgift läggs på hyresgästens hyra; nivån anges inte i vårt underlag |
| Trustpilot | 4.3–4.4/5 (nästan 3 000 recensioner) | cirka 4.1/5 |
| Erbjudande | Kom igång → | Kom igång → |
Ingen av plattformarna ersätter juridiskt ombud i en tillträdestvist. De ger dig avtal, dokumentation och skadeskydd, och det är just de sakerna som avgör hur starkt ditt läge blir när hyresgästen säger nej.
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Vilka tre sorters arbeten 12 kap. 26 § jordabalken skiljer på
- Hur lång varsel som krävs och när hyresgästen får neka
- Vad en vägran kan leda till, och hur rättelse påverkar din rätt att säga upp
- Hur du går tillväga steg för steg, med mall för skriftlig tillsägelse
- Vad en tvist kan kosta och hur du skyddar dig i förväg
Skydden du behöver innan en konflikt uppstår – avtal, besiktningsprotokoll och försäkring – finns samlade hos Samtrygg. Läs mer om Samtryggs trygghetspaket →
⚖️ Tillträdesrätten förklarad — från grunden
🏠 Vilket regelverk gäller för din bostad?
Guiden utgår från att du är hyresvärd och hyr ut en bostad till en privatperson, och att det är du som låter hantverkare utföra arbeten i bostaden. Hyr du ut en privatägd bostad, en villa eller en bostadsrätt omfattas uthyrningen av privatuthyrningslagen, som anger att 12 kap. jordabalken gäller om inte lagen säger något annat. Hyr du ut en hyresrätt i andra hand gäller privatuthyrningslagen inte alls, och då tillämpas 12 kap. jordabalken direkt.
I båda fallen är det alltså 26 § som styr tillträdet. Renoveringar som en bostadsrättsförening eller fastighetsägare beslutar om styrs av andra regler och behandlas inte här. Uthyrning av fritidshus för fritidsändamål omfattas inte av privatuthyrningslagen och ingår inte heller i guiden.
⚖️ Huvudregeln: hyresgästens samtycke
Hyresgästen har nyttjanderätten till bostaden, och huvudregeln är att du behöver hyresgästens samtycke för att komma in. En reservnyckel ändrar inte det. Lagen ger ingen rätt till reservnyckel, och även om ni avtalat om en ger den inte tillträde när som helst.
Undantagen finns i 12 kap. 26 §, och de är avgörande för din renovering. Lagtexten skiljer på tre nivåer av arbete.
- Arbeten som inte kan skjutas upp utan skada. Du har på begäran rätt till tillträde utan uppskov för nödvändig tillsyn av lägenheten eller hur den används, eller för förbättringsarbeten som inte kan skjutas upp utan skada. Här gäller ingen månadsfrist.
- Mindre brådskande förbättringsarbeten. Efter tillsägelse minst en månad i förväg får du låta utföra förbättringsarbeten som inte vållar väsentligt hinder eller men i nyttjanderätten. Under den sista månaden som hyresförhållandet består får sådana arbeten inte utföras utan hyresgästens medgivande.
- Annat arbete, till exempel större ombyggnader. Hyresgästen får inom en vecka från det att hen fick meddelande om arbetet säga upp avtalet till upphörande. Arbetet får inte påbörjas före den tidpunkt som hyresgästen kunnat säga upp avtalet till, om inte hyresgästen medger det.
Nivå 3 gäller inte arbete som du utfäst dig att utföra åt hyresgästen eller som du ålagts att utföra genom ett åtgärdsföreläggande.
⚠️ Vad du som hyresvärd måste tänka på
Oavsett nivå ska du se till att hyresgästen inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt. För arbeten enligt tredje stycket, alltså nivå 2 och 3, ska du dessutom ersätta hyresgästen för skada som arbetet orsakar, även om skadan inte beror på din försummelse.
Paragrafen ändrades med verkan från den 2 juli 2026 (lag 2026:844). Ändringen gäller visning vid ägarlägenhetsfastigheter och tillträde för samfällighetsföreningar, och arbetsreglerna ovan står numera i tredje stycket. Kontrollera alltid att du läser den lydelse som gäller när du agerar.
✅ Vad är tillåtet — och vad är det inte?
| Scenario | Tillåtet? | Notering |
|---|---|---|
| Hantverkare kommer akut för en skada som inte kan vänta, till exempel ett vattenläckage | ✅ | Tillträde utan uppskov enligt 26 § första stycket; vägran kan vara en förverkandegrund |
| Planerad förbättring som inte vållar väsentligt hinder, med skriftlig tillsägelse minst en månad före | ✅ | Hyresgästen är skyldig att släppa in hantverkarna enligt 26 § tredje stycket |
| Samma arbete, men med kortare varsel än en månad | ❌ | Hyresgästen kan neka, och en vägran är då inte ”i strid med 26 §” |
| Planerat arbete under hyresförhållandets sista månad utan medgivande | ❌ | Kräver hyresgästens medgivande |
| Större ombyggnad som vållar väsentligt hinder | ⚠️ | Hyresgästen kan säga upp inom en vecka; arbetet får inte påbörjas före uppsägningstidpunkten utan medgivande |
| Hantverkare går in med reservnyckel utan avisering för planerat arbete | ❌ | Reservnyckel ger inte rätt till tillträde när som helst; samtycke är huvudregeln |
| Ta dig in själv eller byta lås när hyresgästen vägrar | ❌ | Lagen anvisar särskild handräckning hos Kronofogden (26 § sjätte stycket) |
| Ommålning eller tapetsering som ren underhållsåtgärd | ⚠️ | Underhåll är hyresvärdens skyldighet (12 kap. 15 §), men 26 § nämner förbättringsarbeten; boka tid i samråd och kontrollera med Hyresnämnden eller jurist vid tvist |
Det som oftast avgör gränsfallen är vad ni kommit överens om i förväg. Ett skriftligt hyresavtal som beskriver hur tillträde för tillsyn och arbeten ska gå till minskar utrymmet för missförstånd, och Samtryggs standardiserade hyresavtal är juridiskt granskade och följer svensk lag. Se Samtryggs erbjudande →
Lika viktigt är att kunna visa bostadens skick. Det är du som hyresvärd som måste bevisa att en skada uppstått under hyresperioden, och besiktningsprotokoll eller liknande dokumentation är det bästa beviset. Samtryggs trygghetsförsäkring gäller bara om ett skriftligt besiktningsprotokoll upprättats och undertecknats av båda parter vid start och slut. Jämför Samtryggs villkor →
💰 Vad kan en tillträdestvist kosta dig?
| Kostnadspost | Nivå eller regel | Notering |
|---|---|---|
| Skadeersättning till hyresgästen | Du ersätter skada som orsakas av arbete enligt 26 § tredje stycket, även utan försummelse | Ansvaret ligger på dig som hyresvärd |
| Hyresbortfall vid större ingrepp | Hyresgästen kan säga upp inom en vecka från meddelandet | Hyra uteblir tills ny hyresgäst finns |
| Uppsägningstider (privatuthyrningslagen) | Hyresvärd: till månadsskiftet tre månader efter uppsägningen. Hyresgäst: till månadsskiftet en månad efter uppsägningen | Gäller inte hyresrätt i andra hand |
| Självrisk i Samtryggs trygghetsförsäkring | 1 000 kr per skada, max 1 000 000 kr per skadehändelse | Kräver ordinarie hem-, villa- eller bostadsrättsförsäkring |
| Samtryggs avgift | 15% på hyran, betalas av hyresgästen | Det är gratis för dig att annonsera |
| Särskild handräckning hos Kronofogden | Avgifter anges inte i lagtexten | Kontrollera aktuell avgift hos Kronofogden innan du ansöker |
Vad en tvist kostar i praktiken beror på flera faktorer:
- Vilken nivå arbetet tillhör. Nivå 1 kräver ingen varsel, nivå 2 kräver en månads tillsägelse och nivå 3 kan kosta dig hyresgästen.
- Om tillsägelsen gavs i tid och skriftligt. En för kort varsel ger hyresgästen rätt att neka utan att det är ett avtalsbrott.
- Hur väl du kan dokumentera. Besiktningsprotokoll, foton och sparad kommunikation stärker din bevisning.
- Vad din försäkring täcker. Samtryggs försäkring omfattar inte skada orsakad av reparation, bearbetning eller rengöring som utförts av näringsidkare, och den gäller inte hyresgästens egendom. Kontrollera därför också hantverkarens ansvarsförsäkring.
- Om hyresgästen rättar sig i tid. Släpper hyresgästen in hantverkarna innan du sagt upp avtalet kan hyresrätten inte förverkas på grund av vägran.
Försäkringen ersätter också hyresförlust om bostaden blir helt eller delvis obrukbar till följd av en ersättningsbar skada. Läs mer om Samtryggs trygghetsförsäkring →
🎯 Så gör du när hyresgästen vägrar
- Bestäm vilken nivå arbetet tillhör. Gå igenom 26 §: kan arbetet skjutas upp utan skada, är det mindre brådskande och utan väsentligt hinder, eller är det ett större ingrepp? Det avgör vilken varsel som krävs.
- Skicka en skriftlig tillsägelse minst en månad i förväg. Använd mallen nedan, spara kopian och notera hur och när den skickades. Planera inte arbeten i hyresförhållandets sista månad utan hyresgästens medgivande.
- Lyssna på skälet till vägran och erbjud en annan tid. Du ska se till att hyresgästen inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt, och det är ofta enklast att komma överens om en tid då hyresgästen är hemma. Beror vägran på att varseltiden var för kort har hyresgästen rätt.
- Dokumentera bostadens skick. Upprätta besiktningsprotokoll och ta foton före arbetet, och spara all kommunikation.
- Skicka en skriftlig anmaning vid fortsatt vägran. Förklara att tillträde vägras i strid med 26 § och att det kan vara en förverkandegrund enligt 42 § punkt 10. Ge hyresgästen en tydlig möjlighet att rätta sig.
- Ansök om särskild handräckning om hyresgästen är skyldig att ge tillträde. Kronofogdemyndigheten kan besluta om det enligt 26 § sjätte stycket och lagen (1990:746) om betalningsföreläggande och handräckning.
- Överväg uppsägning först när övriga vägar prövats. Uppsägning på förverkandegrund är ett stort steg som du bör ta i samråd med jurist. Vid uthyrning enligt privatuthyrningslagen kan du dessutom säga upp avtalet med tre månaders uppsägningstid utan särskilt skäl.
📄 Mall för skriftlig tillsägelse om tillträde
Mallen innehåller de uppgifter som 26 § förutsätter. Anpassa den efter ditt avtal och din situation.
Ämne: Tillsägelse om tillträde för planerade arbeten, [adress]
Hej [hyresgästens namn],
Jag meddelar med stöd av 12 kap. 26 § jordabalken att jag låter utföra följande förbättringsarbeten i din bostad: [beskriv arbetet].
Arbetena beräknas pågå från [startdatum] till [slutdatum], vardagar kl. [tid]. Detta meddelande skickas minst en månad före första arbetsdagen, och arbetena ligger inte i hyresförhållandets sista månad.
Hantverkare: [företag, kontaktperson, telefon]. Arbetena bedöms inte vålla väsentligt hinder eller men i ditt boende. För att begränsa olägenheten kommer jag att [beskriv, t.ex. stänga av vatten endast under angivna timmar].
Om tiden inte passar är jag öppen för att flytta den. Hör av dig senast [datum] så hittar vi en tid som fungerar. Skada som orsakas av arbetet ersätter jag enligt lagen.
Bekräfta gärna att du tagit emot meddelandet.
Vänliga hälsningar,
[namn och kontaktuppgifter]
Skickat: [datum och sätt]
Med ett skriftligt avtal, ett signerat besiktningsprotokoll och en försäkring på plats blir nästa renovering enklare att genomföra. Kom igång med Samtrygg →
❓ Vanliga frågor
❓ Får hyresgästen vägra hantverkare vid planerad renovering?
Det beror på arbetets art. För arbeten som inte kan skjutas upp utan skada får hyresgästen inte vägra. Samma sak gäller mindre brådskande förbättringsarbeten som inte vållar väsentligt hinder när du gett tillsägelse minst en månad i förväg.
Vid större ombyggnader har hyresgästen i stället rätt att säga upp avtalet. Saknas giltig tillsägelse gäller huvudregeln att hyresgästen måste samtycka.
❓ Hur lång varsel krävs för planerade arbeten?
Minst en månad i förväg enligt 12 kap. 26 § tredje stycket. Under den sista månaden som hyresförhållandet består får arbetena inte utföras utan hyresgästens medgivande.
Lagtexten anger varselfristen men inte hur tillsägelsen ska utformas. Skriv den ändå och datumsätt den, så att du kan visa att fristen hållits.
❓ Har jag rätt till en reservnyckel?
Nej, lagen ger ingen rätt till reservnyckel. Ni kan avtala om det i hyreskontraktet, men även då ger nyckeln inte rätt till tillträde när som helst, eftersom hyresgästens samtycke är huvudregeln.
Skriv därför i avtalet hur tillträde för tillsyn och arbeten ska ske och med vilken varsel. Läs mer om Samtryggs hyresavtal →
❓ Vad räknas som arbete som inte kan skjutas upp utan skada?
Lagen talar om förbättringsarbeten som inte kan skjutas upp utan skada. Typiska exempel är en oförutsedd skada som snabbt måste åtgärdas, till exempel ett vattenläckage, där dröjsmål riskerar att ge ytterligare skador.
En planerad renovering, som ett nytt kök, är normalt inte brådskande. Hävda därför inte ”utan skada” för att slippa varselfristen, eftersom hyresgästen då kan ha rätt att neka.
❓ Vad händer om renoveringen är så stor att hyresgästen inte kan bo kvar?
Om arbetet är mer än mindre brådskande och väsentligt stör boendet får hyresgästen inom en vecka från meddelandet säga upp avtalet till upphörande. Du får då inte påbörja arbetet före den tidpunkt som hyresgästen kunnat säga upp avtalet till, om inte hyresgästen medger det.
Planera för att hyra uteblir under tiden. Undantaget gäller arbete som du utfäst dig att utföra åt hyresgästen eller som du ålagts att utföra genom åtgärdsföreläggande.
❓ Kan jag säga upp hyresgästen om hen vägrar tillträde?
Om tillträde vägras i strid med 26 § och hyresgästen inte kan visa någon giltig ursäkt är hyresrätten förverkad enligt 42 § punkt 10, och du kan säga upp avtalet i förtid. Gör hyresgästen rättelse innan du sagt upp avtalet, alltså släpper in hantverkarna, kan hen dock inte skiljas från lägenheten på den grunden enligt 43 §.
Därför är en tydlig skriftlig anmaning oftast det praktiska första steget. Vid uthyrning enligt privatuthyrningslagen kan du dessutom säga upp avtalet med tre månaders uppsägningstid utan särskilt skäl, men det gäller inte hyresrätt i andra hand.
❓ Hur fungerar särskild handräckning hos Kronofogden?
Om hyresgästen inte ger tillträde när hen är skyldig att göra det får Kronofogdemyndigheten besluta om särskild handräckning (26 § sjätte stycket och lagen 1990:746). Du ansöker alltså hos Kronofogden i stället för att ta dig in själv.
Aktuella krav och avgifter framgår inte av lagtexten, så kontrollera dem hos Kronofogden innan du ansöker.
❓ Måste jag ersätta hyresgästen för skador under renoveringen?
För arbeten enligt tredje stycket ska du ersätta skada som orsakas av arbetet, även om den inte beror på din försummelse. Hyresgästen har samtidigt en vårdplikt enligt 12 kap. 24 § och svarar för skador som orsakas genom hens eget vållande.
Samtryggs trygghetsförsäkring gäller inte hyresgästens egendom, så räkna med att ditt ansvar kan sträcka sig längre än försäkringen. Se Samtryggs erbjudande →
❓ Täcker Samtryggs trygghetsförsäkring skador som hantverkare orsakar?
I princip nej. Skada orsakad av reparation, bearbetning eller rengöring som utförts av näringsidkare är undantagen. Försäkringen är dessutom ett komplement till din ordinarie hem-, villa- eller bostadsrättsförsäkring och gäller inte om du saknar en sådan.
Kräv därför att hantverkaren har egen ansvarsförsäkring och kontrollera villkoren i din ordinarie försäkring.
❓ Vilka betyg har Samtrygg och Qasa på Trustpilot?
Samtrygg har 4.3–4.4/5 baserat på nästan 3 000 recensioner. Kunder lyfter snabb process, personlig service och tryggheten i digitala avtal och BankID-signering. De vanligaste klagomålen rör avgiften på cirka 15% på hyran, krav på deposition för kunder utan kreditvärdighet och hanteringen av skador och tvister.
Qasa har cirka 4.1/5, med omkring 69% femstjärniga, 16% fyrstjärniga och 8% enstjärniga recensioner. Beröm gäller trygghet och användarvänlighet, kritiken sena utbetalningar, svårtillgänglig kundtjänst och serviceavgifter. Läs mer om Samtryggs omdömen →
❓ Hjälper Samtrygg eller Qasa mig om hyresgästen vägrar tillträde?
Plattformarna är mellanhänder för avtal, betalningar och skydd och agerar inte som ombud i tillträdestvister. Samtrygg erbjuder support under hela hyresperioden, men Trustpilot-omdömen visar att hjälp vid tvister och skador är den svagaste punkten för båda plattformarna.
En verifierad Qasa-användare (mars 2026) beskriver det så: ”gör dig redo för en lång väntan på supporten” om en tvist uppstår. Räkna därför med att själv driva ärendet enligt stegen ovan.
❓ Gäller samma regler om jag hyr ut ett fritidshus?
Uthyrning för fritidsändamål omfattas inte av privatuthyrningslagen, och den här guiden behandlar bostadsuthyrning. Vilka regler som gäller för tillträde och avtal i ditt fritidshus bör du kontrollera med Hyresnämnden eller en jurist. För skatten vid uthyrning av fritidshus, se Skatteverket.
🏆 Sammanfattning
De viktigaste lärdomarna:
- 12 kap. 26 § jordabalken delar in arbeten i tre nivåer: utan uppskov, efter tillsägelse minst en månad i förväg, och större ingrepp som ger hyresgästen uppsägningsrätt.
- Hyresgästens samtycke är huvudregeln, och en reservnyckel ger ingen rätt till tillträde när som helst.
- Vägran i strid med 26 § utan giltig ursäkt är en förverkandegrund (42 § punkt 10), men rättelse innan uppsägning stoppar den (43 §).
- Kronofogden kan besluta om särskild handräckning, så du behöver aldrig ta dig in själv.
- Skriftlig tillsägelse, besiktningsprotokoll och rätt försäkring är det som avgör hur starkt ditt läge är.
Regler, avgifter och skattegränser för uthyrning kan ändras. Kontrollera alltid aktuell information hos Skatteverket, Hyresnämnden, din bostadsrättsförening eller hyresvärd, samt direkt hos Samtrygg/Qasa, innan du agerar. Denna artikel utgör inte juridisk rådgivning.
För dig som vill ha avtal, besiktningsprotokoll och skadeskydd samlat är Samtrygg vårt förstahandsval. Se Samtryggs erbjudande →
Vill du jämföra villkoren mot ett alternativ kan du också titta på Qasa. Jämför Qasas villkor →
Om skribenten
