Ja, du kan som regel ta en deposition vid sidan av hyran. Ingen lag förbjuder det och ingen lag sätter något tak för depositionens storlek. Däremot är det inte säkert att du får kräva tre månaders hyra i förskott. Det beror på vilken bostad du hyr ut.
- Hyr du ut din hyrda lägenhet i andra hand gäller jordabalkens hyreslag. Enligt 12 kap. 20 § kan du bara kräva att första månadens hyra betalas i förväg. Hyran för månad två och tre får hyresgästen betala senast sista vardagen före respektive månad, även om ni avtalat en tidigare förfallodag.
- Hyr du ut din bostadsrätt, villa eller ägarlägenhet gäller sedan 1 juli 2026 privatuthyrningslagen (2026:772). Lagen saknar uttryckligt tak för förskott men är tvingande till hyresgästens förmån.
- Deposition är en säkerhet, inte hyra. Den är inte lagreglerad, så avtalet avgör.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar om du kan ta ut deposition när hyresgästen vill betala tre månaders hyra i förskott rekommenderar vi Samtrygg.
Det du vill skydda dig mot med förskott och deposition är utebliven hyra och skador. Hos Samtrygg betalas hyran via tjänsten, Samtrygg garanterar att den betalas ut i tid varje månad och hyresgästen kreditprövas innan avtalet skrivs. Trygghetsförsäkringen täcker skador med högst 1 000 000 kr per skadehändelse och en självrisk på 1 000 kr, men förutsätter ett besiktningsprotokoll vid in- och utflytt.
📊 Samtrygg vs Qasa i korthet
| Kriterium | Samtrygg | Qasa |
|---|---|---|
| Hyresrisk | Hyran betalas via tjänsten och garanteras utbetald i tid varje månad. Hyresgästen kreditprövas | Mellanhand som ska se till att hyran kommer in i tid. Hyresvärdar uppskattar att hyresgaranti ingår |
| Skadeskydd | Trygghetsförsäkring, högst 1 000 000 kr per skadehändelse, självrisk 1 000 kr. Kräver besiktningsprotokoll | Försäkring ingår enligt hyresvärdars omdömen |
| Deposition | Depositionsfritt för kreditvärdiga hyresgäster. Enligt recensioner kan 2–3 månadshyror krävas av hyresgäster utan kreditvärdighet eller svenskt personnummer | Depositionen hanteras via plattformen. Hyresgäster utan svenskt personnummer kan hyra mot deposition |
| Avgift | Gratis för uthyrare att annonsera. Hyresgästen betalar 15% ovanpå hyran | Serviceavgift som läggs på hyran varje månad |
| Trustpilot | 4.3–4.4/5 (nästan 3 000 recensioner) | cirka 4.1/5 |
| Erbjudande | Kom igång → | Kom igång → |
Omdömena pekar på olika svagheter. Hos Qasa är försenade hyresutbetalningar och dröjsmål vid depositionstvister det vanligaste klagomålet. Hos Samtrygg gäller kritiken avgiften på cirka 15% och att en del hyresvärdar upplever det som svårt att få hjälp vid skador och tvister. Båda tjänsterna får högt betyg när uthyrningen går utan komplikationer.
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Skillnaden mellan förskottshyra och deposition
- Vilka regler som gäller för hyrd lägenhet i andra hand respektive bostadsrätt, villa och ägarlägenhet
- Vad lagen säger om hur många månaders hyra du får kräva i förväg
- Varför deposition saknar lagreglering och vad det betyder för ditt avtal
- Hur du skriver avtalet så att hyra och säkerhet hålls isär
Guiden visar också hur en förmedlingstjänst som Samtrygg kan ta över betalflödet och hyresrisken. Läs mer om Samtrygg →
⚖️ Förskottshyra och deposition förklarat — från grunden
🏠 Vilken lag gäller din uthyrning?
Den vanligaste missuppfattningen vid uthyrning är att ett enda regelverk gäller för alla bostäder. Så är det inte. Reglerna om hyra och förskott skiljer sig åt beroende på vad du hyr ut, och sedan 1 juli 2026 finns dessutom en ny lag för privatpersoners uthyrning.
| Situation | Styrande regelverk | Tillstånd krävs? |
|---|---|---|
| Du hyr ut din hyrda lägenhet (hyresrätt) i andra hand | Jordabalken 12 kap. (hyreslagen). Privatuthyrningslagen gäller inte när hyresvärden själv innehar lägenheten med hyresrätt (1 kap. 3 § 2) | Ja, hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd (12 kap. 40 §) |
| Du hyr ut din bostadsrätt i andra hand | Privatuthyrningslagen (2026:772) för hyresförhållandet. Tillståndet styrs av bostadsrättslagen 7 kap. 10–11 §§ | Ja, föreningens samtycke eller hyresnämndens tillstånd |
| Du hyr ut din villa, ägarlägenhet eller en del av din egen bostad | Privatuthyrningslagen (2026:772) | Inget särskilt tillstånd enligt lagen |
| Du hyr ut ditt fritidshus | Privatuthyrningslagen gäller inte upplåtelser för fritidsändamål (1 kap. 3 § 3). Hyreslagen i 12 kap. jordabalken gäller i stället | Nej, ägaren behöver inget andrahandstillstånd |
Privatuthyrningslagen gäller bara om du är en fysisk person eller ett dödsbo och inte regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter som inte är en del av din egen bostad (1 kap. 1 och 3 §§). Annars gäller hyreslagen även för din bostadsrätt eller villa.
Lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad upphävdes den 1 juli 2026 men gäller fortfarande för avtal som ingicks enligt den. För sådana äldre avtal gäller jordabalkens 12 kap. i de delar den gamla lagen inte reglerar något annat. Det betyder att jordabalkens betalningsregel i 12 kap. 20 § fortfarande är aktuell för många pågående avtal.
💰 Vad är förskottshyra?
Förskottshyra är hyra som betalas innan den period den avser. Det är vanligt att hyran betalas före varje månads början. I privatuthyrningslagen står det uttryckligen att hyran ska betalas i förskott före varje kalendermånads början (2 kap. 2 §).
Förskottshyran är alltså vanlig hyra med en tidigare betalningstidpunkt. Den förbrukas månad för månad och är inget du ska betala tillbaka, om inte avtalet upphör i förtid. Det är därför en annan sak än deposition.
🔑 Vad är deposition?
Deposition är en säkerhet för att hyresavtalet fullgörs. Tanken är att hyresvärden ska kunna ta av pengarna om hyresgästen inte betalar hyra eller är skyldig att betala skadestånd för skada. Efter avtalets slut ska det som inte behövs lämnas tillbaka.
Det finns i dag ingen lag som reglerar sådana depositioner. Justitiedepartementet konstaterade i promemorian Ds 2023:32 att lagregler om säkerhet saknas och att rättsläget delvis är oklart. Promemorian föreslog bland annat ett tak på två månadshyror och att pengarna skulle sättas på ett särskilt konto hos länsstyrelsen. Det förslaget har inte blivit lag.
Frågan togs upp igen i utredningen En mer flexibel hyresmarknad (SOU 2025:65). När regeringen i mars 2026 lade fram propositionen om den nya privatuthyrningslagen (prop. 2025/26:187) angav den att utredningens förslag om deposition bereds vidare inom Regeringskansliet. Den privatuthyrningslag som trädde i kraft i juli 2026 innehåller därför inga regler om deposition.
✅ Vad är tillåtet — och vad är det inte?
| Scenario | Tillåtet? | Notering |
|---|---|---|
| Kräva första månadens hyra före inflyttning | ✅ | En tidigare förfallodag kan avtalas för första månaden (12 kap. 20 §). Privatuthyrningslagen anger att hyran ska betalas i förskott före varje månads början (2 kap. 2 §). |
| Kräva tre månaders hyra i förskott när du hyr ut din hyrda lägenhet i andra hand | ❌ | Hyran för månad två och tre får hyresgästen betala senast sista vardagen före respektive månad. Villkor som strider mot 12 kap. är utan verkan mot hyresgästen (12 kap. 1 d §). |
| Kräva tre månaders hyra i förskott vid uthyrning av bostadsrätt, villa eller ägarlägenhet | ⚠️ | Lagen har ingen uttrycklig motsvarighet till skyddet i 12 kap. 20 §, men villkor som är till nackdel för hyresgästen är utan verkan (1 kap. 4 §). Räkna med att kravet kan underkännas. |
| Ta emot tre månaders hyra som hyresgästen frivilligt erbjuder | ⚠️ | Lagen reglerar vad du kan kräva, inte vad hyresgästen frivilligt väljer att betala. Dokumentera att erbjudandet var frivilligt och inte ett krav för att få hyra. |
| Ta en deposition vid sidan av hyran | ⚠️ | Det finns inget förbud och ingen lagstadgad gräns, men området är oreglerat. Avtalet måste vara tydligt. |
| Låta depositionen fungera som sista månadens hyra | ⚠️ | Bara om ni uttryckligen avtalat det. Annars är depositionen en säkerhet och inte ett förskott. |
| Ta ut en ”deposition” som aldrig betalas tillbaka när du hyr ut din hyrda lägenhet | ❌ | Särskild ersättning för upplåtelse av lägenheten kan göra din egen hyresrätt förverkad (12 kap. 42 § första stycket 5). |
| Använda depositionen för skada som hyresgästen vållat | ✅ | Hyresgästen ska ersätta skada som uppkommer genom hans eller hennes vållande (4 kap. 3 § privatuthyrningslagen). Motsvarande ansvar finns i hyreslagen. |
Vill du ha ett betalflöde som är skilt från dina egna konton kan du låta hyran gå via en förmedlingstjänst. Hos Samtrygg betalas hyran via tjänsten, vilket enligt Samtrygg skapar ett skyddat betalflöde, och hyresgästen kreditprövas innan avtalet skrivs. Det ändrar inte vad lagen tillåter dig att kräva, så reglerna i tabellen gäller även då. Jämför Samtryggs villkor →
💰 Hur mycket får du ta ut — hyra, förskott och deposition?
Det som går att ta ut skiljer sig åt mellan de två regelverken. Tabellen visar de poster som berörs när du kombinerar förskott och deposition.
| Post | Din hyrda lägenhet i andra hand (12 kap. JB) | Bostadsrätt, villa, ägarlägenhet (privatuthyrningslagen) |
|---|---|---|
| Tak för hyran | Hyran får inte överstiga vad du själv betalar, med tillägg för möbler och utrustning (högst 15% av din hyra) och för andra nyttigheter (högst dina kostnader). Se 12 kap. 55 § fjärde stycket | Hyran avtalas och ska vara bestämd till beloppet (2 kap. 1 §). Hyresnämnden kan fastställa en lägre hyra om den är väsentligt högre än för liknande lägenheter (2 kap. 5 §) |
| Hyra i förskott för flera månader | Endast första månaden kan krävas i förväg (12 kap. 20 §) | Inget uttryckligt tak i lagen. Kravet kan angripas som villkor till nackdel för hyresgästen (1 kap. 4 §) |
| Deposition | Ingen lagstadgad gräns | Ingen lagstadgad gräns |
| Rätt att säga upp vid dröjsmål med hyran | Mer än en vecka efter förfallodagen (12 kap. 42 § första stycket 1) | Mer än två veckor efter förfallodagen (6 kap. 3 § första stycket 1) |
Fem faktorer avgör vad du i praktiken kan göra i ditt fall:
- Bostadstyp. Hyr du ut en hyrd lägenhet gäller hyreslagen, hyr du ut en bostadsrätt, villa eller ägarlägenhet gäller i regel privatuthyrningslagen.
- När avtalet ingicks. Avtal som ingicks före 1 juli 2026 enligt den gamla lagen styrs av jordabalkens betalningsregler, inte av den nya lagen.
- Om förskottet är frivilligt. Ett krav är något annat än en betalning som hyresgästen själv väljer att göra i förväg.
- Hur beloppet betecknas och används. En deposition som inte återbetalas är i praktiken hyra eller ersättning och bör behandlas som det.
- Avtalstid och uppsägning. Under privatuthyrningslagen kan avtalet sägas upp med tre månaders uppsägningstid, vilket påverkar hur mycket förskott som är rimligt att avtala om.
Hyr du ut via en förmedlingstjänst tillkommer en avgift för hyresgästen. På Samtrygg är det gratis för uthyraren att annonsera, och hyresgästen betalar en avgift på 15% ovanpå den hyra du satt, som redan ingår i priset i annonsen. Qasa tar ut en serviceavgift som läggs på hyran varje månad. Hyr du ut en hyrd lägenhet i andra hand bör du kontrollera att det totala belopp hyresgästen betalar håller sig inom hyrestaket i 12 kap. 55 §. Kom igång med Samtrygg →
🎯 Så gör du förskottet och depositionen rätt
- Ta reda på vilken lag som gäller. Avgör om du hyr ut en hyrd lägenhet, en bostadsrätt, en villa, en ägarlägenhet eller ett fritidshus, och om avtalet ingicks före eller efter 1 juli 2026.
- Skriv avtalet och skilj på beloppen. Ange i avtalet separat vad som är hyra för första månaden, löpande hyra och deposition. Privatuthyrningslagen kräver skriftligt avtal om någon av parterna begär det (1 kap. 5 §), så ha det på papper från början.
- Kräv bara det du får kräva. Hyr du ut en hyrd lägenhet kan du kräva första månadens hyra i förväg. Resten av hyran ska kunna betalas månad för månad.
- Dokumentera frivilliga förskott. Vill hyresgästen själv betala flera månader i förväg, bekräfta det skriftligt och skriv in att förskott för tid efter avtalets upphörande ska betalas tillbaka.
- Håll depositionen avskild. Det är inte ett lagkrav i dag, men utredningens förslag bygger på att depositionen hålls åtskild från dina egna medel. Det minskar också risken för tvist.
- Reglera användning och återbetalning. Beskriv vad depositionen får täcka (obetald hyra, skada hyresgästen vållat), hur skicket dokumenteras vid in- och utflyttning och hur snabbt återbetalning ska ske.
- Kontrollera att hyran håller. Hyr du ut i andra hand får hyran inte överstiga reglerna i 12 kap. 55 §. Under privatuthyrningslagen kan hyresnämnden sänka en hyra som är väsentligt högre än för liknande lägenheter.
Vill du ha hjälp med avtal, kreditprövning och hyresrisk i samma flöde erbjuder Samtrygg digitala, juridiskt granskade hyresavtal, hyresgaranti och en trygghetsförsäkring. Du behöver fortfarande hålla dig till de regler som beskrivs ovan. Se Samtryggs erbjudande →
❓ Vanliga frågor
❓ Får jag kräva tre månaders hyra i förskott om jag hyr ut min hyrda lägenhet i andra hand?
Nej, inte med bindande verkan. Enligt 12 kap. 20 § jordabalken får hyran för en annan kalendermånad än den första betalas senast sista vardagen före månadens början, även om en tidigare förfallodag har avtalats. Ett avtalsvillkor som kräver mer i förväg är utan verkan mot hyresgästen enligt 12 kap. 1 d §.
⚖️ Gäller samma regel när jag hyr ut min bostadsrätt eller villa?
Inte uttryckligen. Privatuthyrningslagen (2026:772) säger att hyran ska betalas i förskott före varje kalendermånads början, men har ingen motsvarighet till skyddet i 12 kap. 20 §. Samtidigt är lagen tvingande till hyresgästens förmån, och ett krav på flera månaders förskott kan angripas som ett villkor till nackdel för hyresgästen. Frågan avgörs inte av lagtexten, så var försiktig.
🔑 Kan jag ta deposition utöver förskottshyran?
Ja, det finns inget förbud i jordabalken eller privatuthyrningslagen. Depositionen är en säkerhet och ska inte ersätta hyran. Tydliggör i avtalet att beloppen är olika saker och att depositionen ska betalas tillbaka efter avtalets slut, med avdrag för det den får användas till.
Hos Samtrygg kan kreditvärdiga hyresgäster hyra utan traditionell deposition, och skyddet bygger i stället på hyresgaranti och försäkring. Vill du ha en deposition som huvudsäkerhet bör du väga in det. Läs mer om Samtrygg →
💰 Hur stor deposition får jag ta?
Det finns ingen lagstadgad gräns. Förslaget i Ds 2023:32 om högst två månadshyror har inte blivit lag, och enligt regeringens proposition från mars 2026 bereds utredningens senare förslag vidare. Håll nivån rimlig i förhållande till risken. En deposition som uppenbart är större än vad som behövs som säkerhet kan bli föremål för tvist.
🏠 Måste depositionen ligga på ett särskilt konto?
Inte enligt någon lag som gäller i dag. Det är ändå klokt att hålla pengarna skilda från dina egna medel och att skriva ned var de förvaras. Utredningens förslag bygger just på att depositionen hålls avskild, vilket är ett bra riktmärke även om det inte är ett krav.
⚠️ Vad händer om hyresgästen inte betalar hyran?
Är det en hyrd lägenhet som hyrs ut i andra hand kan hyresrätten vara förverkad om hyresgästen dröjer mer än en vecka efter förfallodagen (12 kap. 42 § första stycket 1). Enligt privatuthyrningslagen får du säga upp avtalet om hyran dröjer mer än två veckor (6 kap. 3 § första stycket 1). Om hyresgästen rättar sig innan du sagt upp avtalet kan uppsägningen på den grunden inte längre göras.
Hyr du ut via Samtrygg garanterar tjänsten att hyran betalas ut till dig i tid varje månad, även om hyresgästen betalar sent. Läs villkoren för hyresgarantin innan du förlitar dig på den. Se Samtryggs erbjudande →
📄 Hur påverkas förskottshyran om hyresgästen säger upp avtalet?
Under privatuthyrningslagen kan ett avtal som gäller tills vidare sägas upp till ett månadsskifte som inträffar tidigast tre månader efter uppsägningen (6 kap. 2 §). Hyresgästen kan också alltid säga upp ett tidsbestämt avtal på samma villkor (6 kap. 1 §). Hyra för tid efter att avtalet upphört har ingen grund, så skriv in en tydlig regel om återbetalning av förskott.
🛑 Kan en ”deposition” som aldrig betalas tillbaka bli ett problem?
Ja. När du hyr ut din hyrda lägenhet kan en särskild ersättning för upplåtelsen göra din egen hyresrätt förverkad (12 kap. 42 § första stycket 5). Under privatuthyrningslagen finns ingen sådan bestämmelse, men en icke återbetalbar summa är i praktiken hyra och bör behandlas som det, eftersom hyresnämnden kan pröva hyran (2 kap. 5 §).
💬 Hur lång tid har jag på mig att kräva ut pengar efter avflyttning?
Under privatuthyrningslagen ska den som vill framställa fordringsanspråk på grund av hyresförhållandet väcka talan inom två år från det att hyresgästen lämnade lägenheten (7 kap. 1 §). Görs det senare är rätten till talan förlorad, om inget annat avtalats. Gör därför upp om depositionen i god tid efter utflyttning.
📊 Kan hyresgästen kräva tillbaka för hög hyra?
När det gäller andrahandsuthyrning av en hyrd lägenhet kan hyresnämnden besluta om återbetalning av hyra som överstiger skäligt belopp, högst två år tillbaka. Ansökan ska ha kommit in inom tre månader från att hyresgästen lämnade lägenheten (12 kap. 55 f §). Under privatuthyrningslagen prövar hyresnämnden hyran på ansökan och en sänkning gäller från ansökningsdagen om inget annat beslutas (2 kap. 5–6 §§).
🔍 Vad gäller för avtal som ingicks före 1 juli 2026?
Den upphävda lagen (2012:978) gäller fortfarande för avtal som ingicks enligt den. För sådana avtal tillämpas jordabalkens 12 kap. i de delar den äldre lagen inte har egna regler, vilket innebär att skyddet i 12 kap. 20 § mot förskott för flera månader gäller. Nya avtal efter ikraftträdandet omfattas av privatuthyrningslagen om villkoren för dess tillämpning är uppfyllda.
⭐ Vad skiljer Samtrygg och Qasa när det gäller hyresrisk och deposition?
Båda är mellanhänder som hanterar avtal och betalningar, men omdömena visar olika svagheter. Samtrygg garanterar utbetald hyra varje månad och har en trygghetsförsäkring på högst 1 000 000 kr per skadehändelse, men hyresgästen betalar 15% ovanpå hyran och en del hyresvärdar upplever att det är svårt att få hjälp vid skador och tvister. Hos Qasa är sena hyresutbetalningar och dröjsmål vid depositionstvister det vanligaste klagomålet. På Trustpilot ligger Samtrygg på 4.3–4.4/5 och Qasa på cirka 4.1/5.
🏆 Sammanfattning
De viktigaste slutsatserna är följande:
- Förskottshyra är hyra som betalas i förväg. Deposition är en säkerhet som ska betalas tillbaka. Håll dem isär i avtalet.
- Hyr du ut din hyrda lägenhet i andra hand kan du bara kräva att första månadens hyra betalas i förväg (12 kap. 20 §). Villkor som kräver mer är utan verkan mot hyresgästen.
- Vid uthyrning av bostadsrätt, villa eller ägarlägenhet gäller privatuthyrningslagen (2026:772) sedan 1 juli 2026. Lagen har ingen uttrycklig gräns för förskott men är tvingande till hyresgästens förmån, så tre månaders förskott är en risk.
- Deposition är inte lagreglerad. Det finns varken tak eller krav på särskilt konto, och enligt regeringens proposition från mars 2026 bereds frågan vidare. Ett tydligt skriftligt avtal är därför ditt viktigaste skydd.
- Frivilligt förskott från hyresgästen är något annat än ett krav. Dokumentera att det är frivilligt och reglera återbetalning om avtalet upphör i förtid.
- Vill du lägga hyresrisken på en tjänst är Samtrygg vårt förstahandsval. Hyran betalas via tjänsten, utbetalning i tid garanteras och trygghetsförsäkringen täcker skador upp till 1 000 000 kr per skadehändelse.
Guiden bygger på jordabalken 12 kap. (i lydelse enligt SFS 2024:313 och SFS 2026:773), privatuthyrningslagen (2026:772), promemorian Ds 2023:32 och regeringens proposition 2025/26:187. Kontrollera alltid om nya regler om deposition har trätt i kraft sedan guiden skrevs.
Regler, avgifter och skattegränser för uthyrning kan ändras. Kontrollera alltid aktuell information hos Skatteverket, Hyresnämnden, din bostadsrättsförening eller hyresvärd, samt direkt hos Samtrygg/Qasa, innan du agerar. Denna artikel utgör inte juridisk rådgivning.
Om skribenten
