Ja, du kan behöva betala skatt – men bara på ett eventuellt överskott. Du får dra av ett schablonavdrag på maximalt 40 000 kr per bostad och år, proportionerat mot hur många månader du ägt bostaden. Utöver det får du ett andra avdrag som beror på bostadstyp: 20 procent av hyresintäkten för småhus, eller den faktiska avgiften till bostadsrättsföreningen (proportionerad mot både uthyrd yta och uthyrd tid) för bostadsrätt. Det som blir kvar efter avdragen beskattas med 30 procent som inkomst av kapital.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som hyr ut en del av sin bostad under en del av året rekommenderar vi Samtrygg.
När du bara hyr ut ett rum eller en del av bostaden under en begränsad period är det extra viktigt att ha tydlig dokumentation av avtalstid, hyresbelopp och eventuella tilläggsavgifter – exakt de uppgifter du behöver för att räkna fram rätt schablonavdrag och typspecifikt avdrag. Samtrygg tar fram juridiskt granskade digitala avtal med tydliga start- och slutdatum, vilket gör det enkelt att i efterhand visa hur många dagar uthyrningen faktiskt pågått. Verifieringen av hyresgäster och den inbyggda trygghetsförsäkringen minskar dessutom risken för tvister som annars kan påverka både hyresintäkten och avdragsunderlaget.
📊 Samtrygg vs Qasa i korthet
| Kriterium | Samtrygg | Qasa |
|---|---|---|
| Avtal med tydliga start- och slutdatum | Digitalt, juridiskt granskat avtal som följer svenska uthyrningsregler | Digitalt avtal med BankID-signering |
| Hantering av tilläggsavgifter (el, möbler) | Ingår i det strukturerade avtalsflödet | Hanteras via plattformens kontraktsmall |
| Trustpilot | 4.3–4.4/5 (cirka 3 000 recensioner) | 4.1/5 |
| Erbjudande | Kom igång → | Kom igång → |
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Hur schablonavdraget på 40 000 kr proportioneras när du inte ägt bostaden hela året
- Hur du räknar ut det andra avdraget beroende på om du hyr ut ett småhus eller en bostadsrätt
- Hur du kombinerar delvis uthyrning (en del av ytan) med uthyrning under en del av året
- Vad som räknas som hyresintäkt – och vad som inte gör det
- Vad som händer om avdragen blir större än intäkten
⚖️ Skattemässig beräkning förklarad — från grunden
Reglerna gäller när bostaden du hyr ut räknas som en privatbostad, det vill säga att du eller din familj använder mer än hälften av ytan för eget boende (för tvåfamiljshus räcker 40 procent). Så länge det stämmer beskattas ett eventuellt överskott av uthyrningen som inkomst av kapital, med 30 procent skatt.
Beräkningen görs i tre steg: räkna fram hyresintäkten, dra av schablonavdraget, dra av det typspecifika avdraget. Skillnaden är ditt överskott – eller underskott.
Schablonavdraget är max 40 000 kr per bostad och år, men det gäller bara för de månader du faktiskt ägt bostaden. Har du köpt bostaden mitt i året eller sålt den under uthyrningsperioden delar du 40 000 kr med tolv och multiplicerar med antalet ägda månader. Äger flera personer bostaden ska ni dela på avdraget utifrån er ägarandel, och du får bara göra ett schablonavdrag per bostad även om du har flera olika intäkter från den, till exempel både hyra och försäljning av solel. Om du vill sätta upp ett tryggt och juridiskt korrekt avtal för uthyrningen redan från start är Samtryggs digitala avtalsflöde ett sätt att få start- och slutdatum dokumenterade automatiskt.
Det andra avdraget skiljer sig åt beroende på bostadstyp:
- Småhus och ägarlägenhet: du får dra av 20 procent av hyresintäkten, tänkt att täcka driftskostnader som el, vatten och sophämtning.
- Bostadsrätt: du får dra av den avgift du själv betalar till bostadsrättsföreningen (exklusive eventuellt kapitaltillskott), men bara för den del av avgiften som avser den uthyrda ytan och den uthyrda tiden. Gemensamma utrymmen som kök och badrum räknas inte som uthyrd del.
Just kombinationen av ”en del av ytan” och ”en del av året” är den vanligaste källan till felräkning, eftersom du måste proportionera avdraget i två steg – först utifrån yta, sedan utifrån tid.
💡 Räkneexempel: Rum uthyrt 11 av 12 månader
Du äger en bostadsrätt på 100 kvadratmeter och har ägt den hela året. Du hyr ut ett möblerat rum på 30 kvadratmeter från februari till december (11 månader, 334 dagar) för 5 000 kr i månaden. Din avgift till föreningen är 10 500 kr i månaden, varav 500 kr är kapitaltillskott.
- Hyresintäkt: 5 000 kr × 11 månader = 55 000 kr
- Schablonavdrag: du har ägt bostaden hela året och intäkten överstiger 40 000 kr, så hela schablonavdraget på 40 000 kr får dras av.
- Avgift exklusive kapitaltillskott: 10 500 kr − 500 kr = 10 000 kr/månad → 120 000 kr/år
- Andel av ytan som hyrs ut: 30 kvm ÷ 100 kvm = 30 procent → 120 000 kr × 30 % = 36 000 kr
- Andel av tiden: 334 dagar ÷ 365 dagar × 36 000 kr = 32 942 kr
- Överskott: 55 000 kr − 40 000 kr − 32 942 kr = −17 942 kr
Här blir avdragen större än intäkten. Det innebär ett underskott, och då ska du inte redovisa uthyrningen alls i deklarationen – men du får heller inte spara underskottet till kommande år.
💡 Räkneexempel: Hela bostaden uthyrd i sex månader
Du äger ett småhus ensam och har ägt det hela året. Du hyr ut hela huset i sex månader för 10 000 kr i månaden och har inga andra intäkter från bostaden.
- Hyresintäkt: 10 000 kr × 6 månader = 60 000 kr
- Schablonavdrag: 40 000 kr (hela beloppet, eftersom du ägt bostaden hela året och intäkten överstiger avdraget)
- 20 procent-avdrag: 60 000 kr × 20 % = 12 000 kr
- Överskott: 60 000 kr − 40 000 kr − 12 000 kr = 8 000 kr
- Skatt: 8 000 kr × 30 % = 2 400 kr
Skillnaden mot föregående exempel visar tydligt varför bostadstyp och uthyrningens omfattning (yta och tid) avgör om du landar på ett skattepliktigt överskott eller inte.
✅ Vad är tillåtet — och vad är det inte?
| Scenario | Tillåtet? | Notering |
|---|---|---|
| Hyra ut ett möblerat rum till en inneboende i din villa eller bostadsrätt | ✅ | Regleras av privatuthyrningslagen oavsett om ni delar kök och badrum. |
| Ta betalt för möbler och utrustning utöver hyran | ✅ | Tillåtet, men beloppet räknas in i din hyresintäkt vid skatteberäkningen. |
| Låta hyresgästen betala ett fast schablonbelopp för el eller bredband | ✅ | Räknas som hyresintäkt eftersom det är ett fast belopp, inte den faktiska förbrukningen. |
| Låta hyresgästen betala exakt sin faktiska el- eller bredbandskostnad | ✅ | Räknas inte som hyresintäkt, till skillnad från ett schablonbelopp. |
| Dra av dina verkliga kostnader för renovering, möbler eller ökade driftskostnader | ❌ | Endast schablonavdraget och det typspecifika avdraget får göras – inte faktiska utgifter. |
| Hyra ut så stor del av bostaden att du själv använder mindre än hälften av ytan | ⚠️ | Risk att bostaden inte längre räknas som privatbostad utan som näringsfastighet, med andra skatteregler. |
| Ta ut en hyra som är påtagligt högre än kapital- och driftskostnaden | ⚠️ | Privatuthyrningslagen sätter ett tak; hyresgästen kan begära villkorsprövning i hyresnämnden. |
💰 Vad kostar det att räkna fel — och vad blir skatten?
Att inte proportionera avdragen rätt kan antingen leda till att du betalar mer skatt än nödvändigt, eller till att du missar att deklarera ett överskott du faktiskt är skyldig att ta upp. Så ser de två avdragsvägarna ut i korthet:
| Bostadstyp | Schablonavdrag | Ytterligare avdrag | Skattesats på överskott |
|---|---|---|---|
| Småhus / ägarlägenhet | Max 40 000 kr/år, proportionerat mot ägandemånader | 20 % av hyresintäkten | 30 % |
| Bostadsrätt | Max 40 000 kr/år, proportionerat mot ägandemånader | Avgift till BRF (exkl. kapitaltillskott), proportionerad mot uthyrd yta och uthyrd tid | 30 % |
Faktorer som avgör det slutliga beloppet:
- Hur många månader du ägt bostaden under året – schablonavdraget delas med tolv och multipliceras med ägandemånaderna.
- Hur stor andel av bostadens yta som hyrs ut – gemensamma utrymmen som kök och badrum räknas inte in.
- Hur många dagar under året uthyrningen faktiskt pågått – avgiften eller 20-procentsavdraget proportioneras mot 365 dagar.
- Om ni är flera ägare – schablonavdraget delas efter ägarandel, inte per person.
- Om du har andra intäkter från samma bostad, till exempel försäljning av solel – ni delar ändå bara på ett schablonavdrag totalt.
Vill du slippa räkna manuellt kan du använda Skatteverkets beräkningshjälp, men det underlättar också att ha ett avtal som redan från början anger exakt start- och slutdatum samt hyresbelopp – något Samtryggs digitala avtal är byggda för att fånga upp automatiskt.
🎯 Så gör du beräkningen rätt
- Fastställ att bostaden räknas som privatbostad. Kontrollera att du eller din familj fortfarande använder mer än hälften av ytan för eget boende.
- Räkna ut den totala hyresintäkten för perioden, inklusive eventuella schablonbelopp för el eller bredband och naturaersättning i form av arbete.
- Räkna ut schablonavdraget genom att dela 40 000 kr med tolv och multiplicera med antal månader du ägt bostaden under året.
- Räkna ut det typspecifika avdraget – 20 procent av hyresintäkten för småhus, eller avgiften till föreningen proportionerad mot uthyrd yta och uthyrd tid för bostadsrätt.
- Summera avdragen och dra av dem från hyresintäkten. Om resultatet är negativt är det ett underskott som varken ska deklareras eller sparas.
- Är resultatet positivt redovisar du överskottet vid punkt 7.3 i inkomstdeklarationen och betalar 30 procent i skatt på beloppet.
- Spara underlag för hyresbelopp, avtalade datum och eventuella tilläggsavgifter, så att du snabbt kan visa hur beräkningen gjorts om Skatteverket har frågor.
Ett tydligt digitalt avtal gör steg 7 betydligt enklare. Kom igång med Samtrygg →
❓ Vanliga frågor
Måste jag betala skatt om jag bara hyr ut ett rum i några månader?
Bara om det uppstår ett överskott efter avdrag. Många som hyr ut ett enskilt rum under en kortare period hamnar under gränsen där schablonavdraget och det typspecifika avdraget täcker hela hyresintäkten, och då blir det inget att deklarera.
Hur beräknas schablonavdraget om jag köpte bostaden mitt i året?
Du delar 40 000 kr med tolv och multiplicerar med antalet månader du ägt bostaden. Har du till exempel ägt bostaden i nio av tolv månader blir schablonavdraget 30 000 kr.
Får jag dra av hela avgiften till bostadsrättsföreningen?
Nej. Du får bara dra av den del av avgiften som avser den uthyrda ytan och den uthyrda tiden, och du ska först räkna bort eventuellt kapitaltillskott från avgiften.
Vad händer om avdragen blir större än hyresintäkten?
Då uppstår ett underskott. Du ska varken redovisa uthyrningen i deklarationen eller spara underskottet till ett senare år – det försvinner helt enkelt.
Måste jag deklarera om jag hyr ut via Samtrygg eller Qasa?
Ja. Även om plattformen lämnar uppgifter till Skatteverket om din ersättning måste du själv ta upp ett eventuellt överskott i din inkomstdeklaration.
Räknas möbler eller el som hyresgästen betalar som hyresintäkt?
Ersättning för möbler räknas alltid som hyresintäkt. El och bredband räknas som hyresintäkt om hyresgästen betalar ett fast schablonbelopp, men inte om hen betalar exakt sin faktiska förbrukning.
Vad är skillnaden mellan avdraget för bostadsrätt och småhus?
Småhus ger ett schablonmässigt avdrag på 20 procent av hyresintäkten. Bostadsrätt ger istället avdrag för den faktiska avgiften till föreningen, proportionerad mot uthyrd yta och tid – vilket ofta kan bli ett större eller mindre avdrag beroende på avgiftens storlek.
Kan jag hyra ut till min egen arbetsgivare med samma avdrag?
Nej. Hyr du ut ett utrymme till din egen eller en närståendes arbetsgivare gäller särskilda regler – då får du varken göra schablonavdrag eller det typspecifika avdraget, utan bara dra av de faktiska merkostnader uthyrningen orsakar.
Var redovisar jag överskottet i deklarationen?
Ett överskott från uthyrning av privatbostad redovisas som inkomst av kapital vid punkt 7.3 i inkomstdeklarationen.
Behöver jag betala moms om jag bara hyr ut ett rum ett par månader?
Vanlig uthyrning av ett rum till en inneboende är momsfri. Moms kan bli aktuellt först om uthyrningen liknar hotellverksamhet, till exempel vid täta byten av gäster och tillhörande service.
Hur påverkas beräkningen om vi är flera som äger bostaden?
Ni delar schablonavdraget efter er ägarandel, och varje ägare redovisar sin andel av det gemensamma överskottet separat i sin egen deklaration.
Kan jag använda samma beräkning om jag hyr ut till flera olika hyresgäster under året?
Ja, du lägger då ihop de sammanlagda hyresintäkterna från bostaden under året innan du drar av schablonavdraget och det typspecifika avdraget, som fortfarande bara får göras en gång per bostad och år.
🏆 Sammanfattning
Att räkna ut skatten vid delvis uthyrning under en del av året handlar i grunden om att proportionera två avdrag korrekt: schablonavdraget mot antalet ägandemånader, och det typspecifika avdraget mot både uthyrd yta och uthyrd tid. För småhus är den andra beräkningen enkel (20 procent av intäkten), medan bostadsrätt kräver att du räknar fram andelen av föreningsavgiften som hör till den uthyrda delen.
Ju kortare och mer begränsad uthyrningen är, desto större är chansen att avdragen täcker hela intäkten – men det förutsätter att du har tydlig dokumentation av datum och belopp. Ett strukturerat, digitalt hyresavtal gör den delen enklare, oavsett vilken plattform du väljer.
Regler, avgifter och skattegränser för uthyrning kan ändras. Kontrollera alltid aktuell information hos Skatteverket, Hyresnämnden, din bostadsrättsförening eller hyresvärd, samt direkt hos Samtrygg/Qasa, innan du agerar. Denna artikel utgör inte juridisk rådgivning.
Kom igång med Samtrygg → Se Qasas erbjudande →
Om skribenten
