Skriv i hyresavtalet exakt vilka biytor som ingår och att allt annat, till exempel ett förråd eller en cykelplats, uttryckligen inte ingår. Peka sedan ut samma utrymmen i besiktningsprotokollet, kvittera nycklar och koder och bestäm i förväg vad som händer vid överträdelse.
Ordalydelsen spelar roll. När Kronofogden verkställer en vräkning omfattas ett förråd bara om det tydligt framgår, till exempel i hyreskontraktet, att det hör till bostaden. Och när du hyr ut din egen bostad enligt privatuthyrningslagen kan du som hyresvärd säga upp avtalet till månadsskiftet tre månader efter uppsägningen, utan att behöva ange något skäl.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar hur man säkrar att hyresgästen inte nyttjar cykelplats eller förråd som inte ingår i hyran rekommenderar vi Samtrygg.
Frågan avgörs i dokumentationen: vad som ingår ska stå i avtalet, och utrymmena ska pekas ut i ett besiktningsprotokoll som båda parter skriver under. Samtryggs trygghetsförsäkring gäller bara om ett sådant protokoll upprättats både vid start och slut, vilket ger dig en naturlig plats att räkna upp vad som ingår och inte ingår. Dessutom får du juridiskt granskade avtal, bakgrunds- och kreditkontroll av hyresgästen och hyresgaranti, och Samtrygg har ett Trustpilot-betyg på 4.3–4.4/5 baserat på nästan 3 000 recensioner.
📊 Samtrygg vs Qasa i korthet
| Kriterium | Samtrygg | Qasa |
|---|---|---|
| Avgift | Gratis att skapa profil och annonsera som uthyrare. Hyresgästen betalar 15% ovanpå hyran | Hyresgästen betalar en serviceavgift som läggs på hyran varje månad |
| Avtal och dokumentation | Digitala, juridiskt granskade avtal. Försäkringen kräver signerat besiktningsprotokoll vid start och slut | Standardiserade kontrakt med digital signering via BankID |
| Skydd och kontroll | Uthyrningsförsäkring, hyresgaranti samt bakgrunds- och kreditkontroll av hyresgäst | Verifierade profiler. Försäkring, hyresgaranti och kontrakt ingår enligt hyresvärdarnas omdömen |
| Vanligaste kritiken | Avgiftsnivå, skadehantering och tvister | Sena utbetalningar och svårnådd support vid komplicerade ärenden |
| Trustpilot | 4.3–4.4/5 (nästan 3 000 recensioner), trend ➡️ | cirka 4.1/5, trend ➡️ |
| Erbjudande | Kom igång → | Kom igång → |
Båda tjänsterna är mellanhänder mellan privatpersoner. Hyresgästföreningen bedömer att en professionell mellanhand sannolikt minskar risken för tvister och bedrägerier, men att den inte är någon garanti mot att tvister uppstår.
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Vad biytor och gemensamma utrymmen är, och varför de lätt blir en tvistefråga
- Vilka regler som gäller för bostadsrätt, egen bostad och hyresrätt i andra hand
- Hur du avgränsar förråd och cykelplats i avtalet och hanterar nycklar
- Vad du gör om hyresgästen ändå använder utrymmet
Vill du ha avtal och besiktningsprotokoll på plats från start? Läs mer om Samtrygg →
⚖️ Biytor och gemensamma utrymmen förklarat — från grunden
I den här guiden betyder biyta ett utrymme som hör till bostaden men ligger utanför lägenhetens väggar, till exempel ett förråd, en cykelplats eller en parkeringsplats. Ett gemensamt utrymme i huset, som cykelrum eller tvättstuga, tillhör föreningen eller hyresvärden och används enligt deras regler. Hyr du ut bara en del av bostaden finns dessutom utrymmen som du och hyresgästen delar inne i bostaden, som kök och badrum.
Utgångspunkten är nyttjanderätten. Hyresgästens rätt är begränsad till det avtalet ger, inget mer och inget mindre. Vad som tillåts i ett utrymme som inte nämns i avtalet blir därför en tolkningsfråga, och Fastighetsägarna varnar för att muntliga överenskommelser leder till att parterna tolkar saken olika. Bedömningen av vad som är olovligt nyttjande utgår alltså i första hand från vad avtalet och husets regler säger.
🏠 Bostadsrätt och egen bostad — privatuthyrningslagen
Hyr du ut en bostadsrätt, en villa eller en ägarlägenhet som du äger gäller lagen om uthyrning av egen bostad för den första uthyrningen. Lagen gäller inte om hyresgästen ska använda bostaden för fritidsändamål. För en bostadsrätt krävs dessutom tillstånd från föreningens styrelse enligt bostadsrättslagen, och relationen till föreningen styrs av den lagen och föreningens stadgar.
Du är fortsatt ansvarig mot föreningen, bland annat för att grannar inte störs och att vårdnadsplikten följs. Föreningen har däremot inga juridiska krav mot hyresgästen. Ett klagomål på cykelrummet landar därför hos dig.
🏢 Hyresrätt i andra hand — hyreslagen
Hyr du ut din hyresrätt i andra hand gäller 12 kap. jordabalken (hyreslagen), inte privatuthyrningslagen. Du behöver hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd, och Fastighetsägarna rekommenderar att varför, till vem, till vilket pris och hur länge regleras i ett avtal mellan dig och hyresvärden. Ta gärna med vilka biytor som omfattas redan där.
Du är fortsatt förstahandshyresgäst och kan få krav eller uppsägning om något går fel. Hyresvärden har dessutom rätt till tillträde för nödvändig tillsyn och för att kontrollera hur lägenheten används.
✅ Vad är tillåtet — och vad är det inte?
Tabellen visar vanliga situationer kring förråd och cykelplats. Reglerna för pris och uppsägning skiljer sig mellan bostadstyperna, så titta på noteringen för just din.
| Scenario | Tillåtet? | Notering |
|---|---|---|
| Hyresgästen använder ett förråd eller en cykelplats som uttryckligen ingår i avtalet | ✅ | Avtalet avgränsar nyttjanderätten. Ange förrådsnummer och plats |
| Hyresgästen använder ett förråd eller en cykelplats som inte nämns i avtalet | ⚠️ | Oklart läge som lätt blir en tvist. Skriv uttryckligen om utrymmet ingår eller inte |
| Hyresgästen använder en biyta som avtalet uttryckligen undantar | ❌ | Avtalsbrott. Skicka skriftlig tillsägelse och dokumentera. Vid uthyrning av egen bostad kan du säga upp med tre månaders uppsägningstid utan särskilda skäl |
| Hyresgästens gäster använder förrådet eller cykelplatsen | ⚠️ | Reglera i avtalet vem som får använda utrymmet. Hyresgästen ansvarar för skador som gäster orsakar (12 kap. 24 § jordabalken) |
| Du behåller en reservnyckel till bostaden | ⚠️ | Ingen lagstadgad rätt, men det kan avtalas. Tillträde kräver ändå hyresgästens samtycke som huvudregel |
| Du går in i bostaden utan förvarning för att hämta din cykel | ❌ | Utan förvarning får du bara gå in vid brådskande, nödvändig tillsyn eller arbete (12 kap. 26 § jordabalken) |
| Du tar extra betalt för förråd eller cykelplats | ⚠️ | Bostadsrätt och egen bostad: hyran får inte vara påtagligt högre än kapital- och driftskostnaden. Hyresrätt i andra hand: högst din egen hyra, plus högst 15% om bostaden är möblerad |
| Du hyr ut en parkeringsplats separat | ⚠️ | Skatteverket skiljer på parkering som hör till privatbostaden (schablonavdrag på högst 40 000 kr) och parkering som inte gör det (inget schablonavdrag) |
När avtal, besiktningsprotokoll och betalningar hanteras på ett ställe är det lättare att visa vad som faktiskt avtalades. Jämför Samtryggs villkor →
💰 Vad kostar det att säkra biytorna?
Själva avgränsningen kostar i praktiken bara tid. Kostnaderna uppstår runt omkring: avgifter, försäkring och hur mycket du får ta ut i hyra.
| Post | Nivå | Gäller |
|---|---|---|
| Avtalsmallar för andrahandsuthyrning | 0 kr (Fastighetsägarnas mallar är kostnadsfria) | Bostadsrätt och hyresrätt |
| Samtrygg för uthyrare | Gratis att skapa profil och annonsera. Hyresgästen betalar 15% ovanpå hyran | Via plattformen |
| Samtryggs trygghetsförsäkring | Självrisk 1 000 kr per skada, högst 1 000 000 kr per skadehändelse. Premien betalas av Samtrygg | Komplement till din ordinarie hem-, villa- eller bostadsrättsförsäkring |
| Föreningens avgift vid andrahandsupplåtelse | Högst 10% av ett prisbasbelopp per år, om avgiften anges i stadgarna | Bostadsrätt |
| Tillägg för möbler | Högst 15% av hyran | Hyresrätt i andra hand |
| Tillägg för el, vatten och fiber | Högst din faktiska kostnad | Hyresrätt i andra hand |
| Schablonavdrag vid uthyrning | 40 000 kr per år och bostad, plus 20% av hyresintäkten för småhus | Skatt på uthyrning |
Det här påverkar vad du kan ta ut och vad uthyrningen kostar dig:
- Bostadstyp. Den avgör vilket regelverk som styr hyran, privatuthyrningslagen eller hyreslagen.
- Särskild avgift för förråd eller cykelplats. Betalar du själv extra till föreningen eller hyresvärden är det en kostnad du bör redovisa öppet i avtalet.
- Möblerat eller omöblerat. Möblerat ger utrymme för ett tillägg, men inom de gränser som anges ovan.
- Hela eller delar av bostaden. Vid uthyrning av en del av en hyresrätt får du bara göra avdrag för hyran som avser den uthyrda delen. Kök och badrum som ni delar räknas inte som uthyrd del.
- Skatt. Överskottet efter avdrag beskattas som inkomst av kapital med 30%.
Att skapa profil och annonsera är kostnadsfritt för uthyrare, så du kan se hur avtal och protokoll fungerar innan du binder dig. Kom igång med Samtrygg →
🎯 Så säkrar du förråd och cykelplats i hyresavtalet
- Kartlägg vad som hör till bostaden. Gå igenom ditt kontrakt (hyresrätt) eller föreningens upplåtelse och stadgar (bostadsrätt) för förråd, cykelplats, vind och parkering. Ta bara med utrymmen som du själv har rätt att disponera.
- Skriv tre listor i avtalet. Rubricera dem ”Ingår”, ”Ingår inte” och ”Gemensamma utrymmen”. Ange förrådsnummer och plats, och skriv att allt som inte räknas upp under ”Ingår” inte upplåts.
- Avtala nyckelhanteringen. Ange antal nycklar eller koder och låt hyresgästen kvittera dem. Skriv in om du behåller en reservnyckel och att tillträde sker med samtycke, utom vid brådskande nödvändigt arbete. Stäm av med föreningen eller hyresvärden innan du byter lås eller kod på utrymmen som inte är dina. Samtryggs försäkringsvillkor förutsätter dessutom rimlig kontroll av låsanordningar inför varje uthyrningssäsong.
- Ta med biytorna i besiktningsprotokollet och inventarielistan. Båda parter skriver under vid inflytt och utflytt, gärna med foton. Det är hyresvärden som måste bevisa att en skada uppkommit under hyrestiden, och Samtryggs försäkring gäller inte utan signerat protokoll vid både start och slut. Se Samtryggs erbjudande →
- Ta bort eller lås in det du inte vill dela. Flytta din cykel och dina saker från utrymmen som inte ingår, eller förvara dem låsta. Fastighetsägarna rekommenderar att du tar bort värdefulla föremål när du hyr ut möblerat.
- Informera föreningen eller hyresvärden. Lämna hyresgästens namn och kontaktuppgifter innan inflytt. Är du själv svår att nå bör du utse en kontaktperson med fullmakt.
- Bestäm vad som händer vid överträdelse. Ange skriftlig tillsägelse och en tidsfrist för rättelse. Är hyresgästen i övrigt skötsam är en skriftlig tillsägelse normalt rätt första steg, men vid upprepade överträdelser behöver du känna till uppsägningsreglerna för just din bostadstyp.
📄 Exempelformulering att anpassa
Ingår: Bostaden enligt bilagd planlösning samt förråd nr [] i [plats] och cykelplats []. Ingår inte: Övriga förråd, vind och parkeringsplats. Gemensamma utrymmen används endast enligt husets regler. Hyresgästen får inte själv använda eller låta andra använda utrymmen som inte ingår. Hyresgästen kvitterar [antal] nycklar/koder vid tillträdet och lämnar tillbaka dem vid utflytt. Vid överträdelse skickar hyresvärden en skriftlig tillsägelse, och rättelse ska ske inom [__] dagar.
Formuleringen är ett exempel och ersätter inte juridisk rådgivning. Anpassa den efter bostadstyp och föreningens eller hyresvärdens regler.
När du är redo att sätta upp ett komplett upplägg med avtal, försäkring och kontroll av hyresgästen: Kom igång med Samtrygg →
❓ Vanliga frågor
🚲 Får hyresgästen använda cykelplatsen om den inte nämns i hyresavtalet?
Det är en gråzon som du bör undvika. Hyresgästens rätt är begränsad till det avtalet upplåter, och otydliga överenskommelser leder lätt till olika tolkningar. Skriv därför uttryckligen om cykelplatsen ingår eller inte, och vilken plats det gäller.
📄 Vad är skillnaden mellan en biyta och ett gemensamt utrymme?
En biyta hör till just din bostad, till exempel ett förråd med ditt nummer. Ett gemensamt utrymme, som cykelrum eller tvättstuga, används enligt föreningens eller hyresvärdens regler för alla boende. Ge inte hyresgästen mer rätt än du själv har. Vill du att avtalet ska vara juridiskt granskat från början? Läs mer om Samtrygg →
🔑 Hur bör jag hantera nycklar och koder till förråd och cykelrum?
Ge hyresgästen nyckel eller kod enbart till utrymmen som ingår, och dokumentera överlämningen med kvittens. Kräv återlämning vid utflytt. Tillhör utrymmet föreningen eller hyresvärden bör du stämma av innan du byter lås eller kod.
⚠️ Vad gör jag om hyresgästen redan använder ett förråd som inte ingår?
Kontrollera först avtalet och besiktningsprotokollet, och fotografera situationen. Skicka därefter en skriftlig tillsägelse som hänvisar till avtalet och sätt en tidsfrist. Fortsätter det kan uppsägning bli aktuell enligt reglerna för din bostadstyp, och då är det klokt att rådfråga Hyresnämnden eller en jurist. Vid nästa uthyrning är det enklast att ha biytorna i både avtal och protokoll från början. Kom igång med Samtrygg →
🛡️ Har jag rätt att behålla en reservnyckel till bostaden?
Nej, det finns ingen lagstadgad rätt till reservnyckel, men du kan avtala om det i hyreskontraktet. En reservnyckel ger dig ändå inte rätt att komma in när som helst, eftersom hyresgästen som huvudregel måste ha gett sitt samtycke. Undantaget är brådskande situationer där nödvändig tillsyn eller arbete inte kan vänta (12 kap. 26 § jordabalken).
🏠 Kan jag hyra ut bostaden men behålla förrådet för mina egna saker?
Ja, om du undantar förrådet i avtalet och själv har rätt att disponera det. Se till att du kommer åt det utan att behöva gå in i hyresgästens bostad, eftersom tillträde dit kräver samtycke. Kontrollera också hur uthyrningsförsäkringen behandlar utrymmen utanför bostaden, eftersom Samtryggs faktablad beskriver skydd för egendom i den uthyrda bostaden. Jämför Samtryggs villkor →
💰 Får jag ta extra betalt för förråd eller cykelplats?
Det beror på bostadstyp. Vid uthyrning av bostadsrätt eller egen bostad får hyran inte vara påtagligt högre än kapital- och driftskostnaden. Vid andrahandsuthyrning av hyresrätt får du inte ta ut mer än din egen hyra, plus högst 15% för möblerad bostad, och tillägg för andra nyttigheter får inte överstiga din faktiska kostnad. Vid hyresrätt i andra hand kan andrahandshyresgästen vända sig till Hyresnämnden och kräva tillbaka överhyra, så tvivlar du bör du kontrollera nivån i förväg.
📊 Hur kontrollerar Samtrygg och Qasa hyresgäster?
Samtrygg kontrollerar hyresgästens identitet och kreditvärdighet och gör bakgrundskontroller innan avtalet skrivs. Qasa lyfts i omdömena för verifierade profiler och standardiserade kontrakt. Hyresgästföreningen påpekar att ingen mellanhand är en garanti mot tvister. Se Samtryggs erbjudande →
⭐ Vad säger kunderna om tvister och skadehantering?
Samtrygg har ett Trustpilot-betyg på 4.3–4.4/5 baserat på nästan 3 000 recensioner (trend: ➡️ stabil). Kunderna lyfter snabbhet, personlig support och trygga digitala avtal. Den allvarligaste kritiken kommer från hyresvärdar som upplever att garantierna är svåra att aktivera vid skador och tvister.
Qasa har cirka 4.1/5, där ungefär 69% ger 5 stjärnor, 16% ger 4 stjärnor och 8% ger 1 stjärna (trend: ➡️ stabil). Det vanligaste klagomålet gäller sena utbetalningar och svårnådd support. En verifierad användare skrev i mars 2026: ”Fantastisk tjänst när allt flyter på. Kontrakt och betalningar sköts proffsigt. Men om du hamnar i en tvist eller en utbetalning missas, gör dig redo för en lång väntan på supporten.”
⏱️ Hur länge har jag på mig att kräva ersättning för skador?
Talan om ersättning måste väckas inom två år från att hyresgästen flyttat (12 kap. 61 § jordabalken). Dokumentation från in- och utflytt är avgörande, eftersom det är du som måste visa att skadan uppkommit under hyrestiden. Anmäl också skador snarast möjligt till din försäkring.
⚖️ Vad händer om föreningen får klagomål på cykelrummet?
Som bostadsrättshavare är du ansvarig mot föreningen även när bostaden är uthyrd. Föreningen kan skicka en anmodan om rättelse eller krav till dig, medan den inte har några juridiska krav mot hyresgästen. Därför är det viktigt att föreningen har hyresgästens kontaktuppgifter och att ansvaret för utrymmena står i ditt avtal.
🏆 Sammanfattning
Det här är de viktigaste lärdomarna:
- Hyresgästens rätt är begränsad till det avtalet ger, så skriv uttryckligen vad som ingår och inte ingår.
- Använd tre listor i avtalet: ”Ingår”, ”Ingår inte” och ”Gemensamma utrymmen”.
- Ta med biytorna i besiktningsprotokollet och inventarielistan, signerade av båda parter vid in- och utflytt.
- Kvittera nycklar och koder. Det finns ingen lagstadgad rätt till reservnyckel, och tillträde kräver som huvudregel samtycke.
- Bostadstypen styr reglerna: privatuthyrningslagen för bostadsrätt och egen bostad, hyreslagen för hyresrätt i andra hand.
- Föreningen eller hyresvärden riktar krav mot dig, inte mot hyresgästen, så dokumentera noga.
Välj Samtrygg om du vill ha juridiskt granskade avtal, uthyrningsförsäkring, hyresgaranti och bakgrunds- och kreditkontroll i ett paket, och om du är beredd att göra protokollet noggrant. Välj Qasa om du föredrar en etablerad tjänst med digital signering och verifierade profiler, men räkna med att supporten enligt omdömena kan vara svårnådd i komplicerade ärenden.
Regler, avgifter och skattegränser för uthyrning kan ändras. Kontrollera alltid aktuell information hos Skatteverket, Hyresnämnden, din bostadsrättsförening eller hyresvärd, samt direkt hos Samtrygg/Qasa, innan du agerar. Denna artikel utgör inte juridisk rådgivning.
Om skribenten
