Att låta en bulvan stå på ett hyreskontrakt medan någon annan i praktiken bor i och betalar för lägenheten räknas juridiskt som en form av otillåten andrahandsuthyrning. Upplägget saknar hyresvärdens eller bostadsrättsföreningens godkännande, och innebär ofta att en dold överhyra tas ut via mellanhanden.
Den som ägnar sig åt detta riskerar att bli av med hyreskontraktet, eftersom otillåten andrahandsuthyrning är en förverkandegrund enligt hyreslagen (12 kap. jordabalken). Sker uthyrningen dessutom till en otillåtet hög hyra kan det klassas som brott, med böter eller fängelse i upp till två år som möjlig påföljd.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som vill hyra ut eller hyra en bostad utan att riskera ett bulvanupplägg rekommenderar vi Samtrygg.
Samtrygg bygger hela sin tjänst kring det som ett bulvanupplägg per definition saknar: verifierad identitet på båda parter, juridiskt granskade avtal och en spårbar betalningskedja mellan rätt hyresgäst och rätt hyresvärd. Det gör det svårare att – av misstag eller med avsikt – hamna i en dold uthyrningskonstruktion, samtidigt som hyresgästen slipper det osäkra ”kontrakt via Messenger” som ofta ligger bakom bulvanupplägg.
📊 Samtrygg vs Qasa i korthet
| Kriterium | Samtrygg | Qasa |
|---|---|---|
| Hyresgästverifiering | Bakgrundskontroll och kreditprövning av hyresgästen innan avtal | Fungerar som mellanhand med verifierade profiler |
| Juridiskt granskat avtal | Standardiserade avtal som följer svensk hyreslagstiftning | Digital signering av kontrakt, bland annat via BankID |
| Trustpilot | 4,3/5 (baserat på nästan 3 000 recensioner) | 4,1/5 (exakt recensionsantal ej angivet i tillgänglig data) |
| Erbjudande | Kom igång → | Kom igång → |
Båda tjänsterna är byggda för att göra andrahandsuthyrning spårbar och transparent – raka motsatsen till ett bulvanupplägg. Skillnaden ligger mest i hur kontrollen av hyresgästen går till och vilka trygghetslösningar, som hyresgaranti och uthyrningsförsäkring hos Samtrygg, som ingår i tjänsten.
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Vad en bulvan är i uthyrningssammanhang och varför upplägget uppstår
- Vilka civilrättsliga följder som väntar – förverkande av kontrakt och återbetalning av överhyra
- Vilket straffansvar som kan bli aktuellt enligt hyreslagen
- Hur du hyr ut eller hyr en bostad lagligt och tryggt istället
- Hur Samtrygg och Qasa skiljer sig åt när det gäller att verifiera vem som faktiskt bor i bostaden
⚖️ Bulvanuthyrning förklarat – från grunden
En bulvan är, i uthyrningssammanhang, en person som formellt står som hyresgäst eller kontraktsinnehavare på pappret, men som i praktiken inte är den som bor i eller nyttjar bostaden. Istället låter bulvanen en annan person bo i lägenheten – ofta mot ersättning som betalas vid sidan av det som eventuellt står i ett avtal, eller helt utan skriftligt avtal.
Upplägget förekommer av flera skäl: att kringgå en bostadskö genom att en person med kötid formellt tecknar kontraktet åt någon annan, att en hyresgäst vill tjäna pengar på sin lägenhet utan att söka hyresvärdens tillstånd, eller att någon som annars inte skulle godkännas av en hyresvärd eller bostadsrättsförening ändå får tillgång till bostaden. Gemensamt är att den som faktiskt bor i lägenheten hålls dold för hyresvärden, bostadsrättsföreningen och ofta även för grannarna.
Grundregeln i hyreslagen är att en hyresgäst måste ha hyresvärdens samtycke – eller hyresnämndens tillstånd – för att hyra ut lägenheten i andra hand. Ett bulvanupplägg kringgår denna kontroll helt, eftersom hyresvärden aldrig får möjlighet att se eller godkänna den som verkligen bor i lägenheten. Juridiskt behandlas det därför som otillåten andrahandsuthyrning, och om det dessutom sker mot en hyra som är högre än vad bulvanen själv betalar tillkommer ett straffrättsligt lager.
Läs mer om Samtryggs juridiskt granskade avtal →
En bulvan ska inte förväxlas med ett ombud eller en fullmaktshavare. Vid en godkänd andrahandsuthyrning kan hyresvärden eller hyresnämnden kräva att förstahandshyresgästen utser ett ombud med fullmakt, som kan företräda denne och ta emot uppsägningar under exempelvis en utlandsvistelse. Skillnaden är att ombudet agerar öppet och med hyresvärdens vetskap – inte i stället för hyresgästen gentemot en tredje part som betalar för att få tillgång till lägenheten.
Skillnaden mot en vanlig, godkänd andrahandsuthyrning ligger alltså inte i avtalets form, utan i avsaknaden av öppenhet gentemot hyresvärden och den verkliga hyresgästens identitet. En bostadsrättsförening som misstänker att en medlem inte bor i sin lägenhet, medan någon annan gör det utan tillstånd, ska enligt gällande rutiner inom två månader skicka en skriftlig anmodan om rättelse till medlemmen – annars riskerar föreningen att anses ha godtagit upplåtelsen genom passivitet.
Se hur Samtrygg verifierar hyresgäster →
✅ Vad är tillåtet — och vad är det inte?
Gränsen mellan en trygg, laglig andrahandsuthyrning och ett riskabelt bulvanupplägg handlar i grunden om öppenhet gentemot hyresvärden och en rimlig hyresnivå. Tabellen nedan sammanfattar de vanligaste scenarierna och hur de bedöms.
| Scenario | Tillåtet? | Notering |
|---|---|---|
| Andrahandsuthyrning med hyresvärdens skriftliga samtycke eller hyresnämndens tillstånd | ✅ | Kräver beaktansvärda skäl, t.ex. arbete eller studier på annan ort |
| En bulvan står på kontraktet medan en annan person faktiskt bor i och betalar för lägenheten | ❌ | Räknas som otillåten andrahandsuthyrning – förverkandegrund |
| Möblerat påslag på max 15 procent av hyran vid en i övrigt godkänd andrahandsuthyrning | ✅ | Gäller endast om uthyrningen i övrigt är tillåten |
| Att ta ut en hyra som är väsentligt högre än den egna, förmedlad via en mellanhand | ❌ | Kan utgöra brott – böter eller fängelse i upp till två år |
| Hyresnämnden prövar och sänker en hyra som anses för hög | ⚠️ | Sker efter ansökan och kan leda till återbetalningsskyldighet |
| Att skriva över eller ”sälja” ett hyreskontrakt mot ersättning till en ny innehavare | ❌ | Klassas som otillåten handel med hyreskontrakt |
💰 Vad kostar ett bulvanupplägg?
De ekonomiska konsekvenserna av ett upptäckt bulvanupplägg drabbar oftast flera parter samtidigt – bulvanen, den som faktiskt bor i lägenheten och ibland även den som organiserat upplägget. Ju mer omfattande och medvetet upplägget är, desto allvarligare bedöms situationen normalt.
| Konsekvens | Vad det innebär |
|---|---|
| Förverkande av förstahandskontraktet | Hyresgästen kan sägas upp med kort varsel eftersom otillåten andrahandsuthyrning är en förverkandegrund |
| Återbetalning av överhyra | Den som faktiskt bott i lägenheten kan i efterhand kräva tillbaka för hög hyra – för avtal tecknade efter den 30 september 2019 gäller upp till två år tillbaka i tiden |
| Bötesstraff eller fängelse | Vid uthyrning till för hög hyra utan tillstånd kan påföljden bli böter eller fängelse i högst två år |
| Tvångsförsäljning av bostadsrätt | Vid otillåten uthyrning i en bostadsrättsförening kan bostadsrätten i allvarligare fall förverkas och tvångssäljas |
| Förlorad deposition eller säkerhet | Otydligt vem som är part i avtalet gör tvister om deposition svårare att reda ut |
En enstaka, informell inneboendesituation utan vinstsyfte är juridiskt något helt annat än ett systematiskt bulvanupplägg där en mellanhand tjänar pengar på bostadsbristen. Ju fler lägenheter eller personer som hanteras på samma sätt, desto större är risken att upplägget bedöms som medvetet och därmed allvarligare.
Se hur Samtrygg hanterar hyresbetalningar tryggt →
🎯 Så gör du rätt istället för att använda en bulvan
- Ansök om tillstånd hos hyresvärden eller bostadsrättsföreningens styrelse innan du hyr ut – ange tydligt vem som ska bo i lägenheten och varför.
- Vänd dig till hyresnämnden om hyresvärden säger nej och du har beaktansvärda skäl, till exempel tillfälligt arbete eller studier på annan ort.
- Teckna avtalet i eget namn, aldrig via en person som bara formellt står som hyresgäst. Ett juridiskt granskat digitalt avtal, till exempel via Samtrygg, minskar risken för att uthyrningen av misstag blir otydlig.
- Sätt en skälig hyra utifrån bruksvärdet (12 kap. 55 § jordabalken) eller dina egna kostnader – inte utifrån vad en mellanhand kan pressa ut av en bostadssökande.
- Var öppen med hyresgästens identitet gentemot hyresvärden eller föreningen, och ta aldrig emot ersättning för att låta någon annan nyttja ditt kontrakt.
- Dokumentera allt skriftligt – inventarielista, betalningsflöde och kontaktuppgifter – så att det alltid går att visa vem som faktiskt är part i uthyrningen.
❓ Vanliga frågor
⚖️ Vad är en bulvan vid uthyrning av bostad?
En bulvan är en person som formellt skriver under hyreskontraktet eller står som lägenhetsinnehavare, men som i praktiken inte bor i bostaden. Den verkliga användaren av lägenheten är någon annan, som ofta betalar bulvanen för tillgången utan att själv stå i något avtal med hyresvärden.
🛑 Är det olagligt att låta en bulvan stå på hyreskontraktet?
Ja. Eftersom hyresvärden eller bostadsrättsföreningen aldrig får möjlighet att godkänna den som faktiskt bor i lägenheten räknas upplägget som otillåten andrahandsuthyrning. Det är en förverkandegrund enligt hyreslagen, oavsett hur avtalet mellan bulvanen och den verkliga hyresgästen ser ut.
📄 Vilket straff riskerar den som döms för ett bulvanupplägg?
Om uthyrningen dessutom sker till en hyra som är högre än vad som är tillåtet kan den ansvariga dömas till böter eller fängelse i högst två år. Den övre delen av straffskalan tillämpas normalt vid mer organiserade eller vinstdrivande upplägg, medan enstaka och mindre allvarliga fall oftare hanteras civilrättsligt genom uppsägning av kontraktet.
🏠 Kan jag bli av med lägenheten om jag hyrt ut via en bulvan?
Ja, det är en av de vanligaste konsekvenserna. Otillåten andrahandsuthyrning är en förverkandegrund, vilket innebär att hyresvärden kan säga upp kontraktet i förtid även om hyran i övrigt betalats i tid till bulvanen.
🔍 Hur upptäcker hyresvärdar och bostadsrättsföreningar ett bulvanupplägg?
Vanliga metoder är att kontrollera folkbokföringen mot namnet på hyreskontraktet, jämföra med namnen på brevlådan och dörren, samt föra en dialog med grannar och fastighetsskötare. Många hyresvärdar gör också regelbundna avstämningar för att upptäcka avvikelser tidigt, innan en tvist hinner eskalera.
⚖️ Gäller samma regler för bostadsrätt som för hyresrätt?
Grundprincipen är densamma – uthyrning utan godkännande är otillåten – men regelverket skiljer sig något åt i detaljerna. Hyresrätter regleras av 12 kap. jordabalken, medan bostadsrättsföreningar dessutom har två månader på sig från det att de fått kännedom om en otillåten uthyrning att skicka en skriftlig anmodan om rättelse, annars kan föreningen anses ha accepterat upplåtelsen genom passivitet.
💰 Kan den som faktiskt bott i lägenheten kräva tillbaka pengar från bulvanen?
Om hyran som tagits ut varit högre än vad som är tillåtet kan den som bott i lägenheten vända sig till hyresnämnden och begära återbetalning av överhyran, i regel för upp till två år tillbaka i tiden för avtal tecknade efter den 30 september 2019. Att avtalet gått via en bulvan snarare än en ”vanlig” andrahandshyresvärd förändrar inte den rätten.
📊 Är Samtrygg eller Qasa bäst för att undvika ett bulvanupplägg?
Båda tjänsterna gör uthyrningen spårbar genom digitala, verifierade avtal, vilket i sig försvårar dolda bulvankonstruktioner. Samtrygg sticker ut genom sina bakgrunds- och kreditkontroller av hyresgästen samt en tydlig hyresgaranti, vilket gör tjänsten till ett naturligt förstahandsval för den som vill vara extra säker på att rätt person står bakom hyresbetalningarna.
🛡️ Hur skiljer sig Samtryggs och Qasas hyresgästverifiering åt enligt recensionerna?
Recensioner av Samtrygg lyfter ofta fram de juridiska mallarna och den digitala signeringen via BankID som ett skäl till att slippa oroa sig för bedrägerier. Qasas recensioner nämner på liknande sätt ”verifierade profiler” som en trygghetsfaktor, men fler klagomål hos Qasa rör i stället sena utbetalningar och en otydlig hantering av depositioner vid tvister.
⭐ Vad säger Trustpilot om Samtryggs trygghet och kontroll av hyresgäster?
Samtrygg har ett betyg på 4,3 till 4,4 av 5 baserat på nästan 3 000 recensioner. Kunder lyfter särskilt fram de juridiska mallarna, den digitala signeringen och tryggheten i att slippa bedrägerier, medan kritiken framför allt handlar om avgiftsnivån och deposition för kunder utan svenskt personnummer.
⭐ Vad säger Trustpilot om Qasas hantering av tvister och depositioner?
Qasa har ett genomsnittligt betyg på cirka 4,1 av 5, där omkring 69 procent av recensionerna ger full poäng. Det största återkommande klagomålet rör sena hyresutbetalningar, samt att depositionshanteringen vid tvister upplevs som otydlig eller utdragen av en del användare.
🎯 Vad bör jag göra om jag redan är inblandad i ett bulvanupplägg?
Avsluta upplägget så snart som möjligt och kontakta hyresvärden, bostadsrättsföreningen eller hyresnämnden för att reda ut situationen innan den upptäcks på annat sätt. Det är alltid bättre att själv ta initiativ till rättelse än att riskera förverkande av kontraktet och eventuellt straffansvar i efterhand. Vid osäkerhet bör du kontakta en jurist, Hyresgästföreningen eller Fastighetsägarna för rådgivning i just din situation.
🏆 Sammanfattning
Ett bulvanupplägg löser sällan det problem det är tänkt att lösa – det byter bara ut en känd risk, att bli nekad tillstånd, mot en betydligt större: förverkande av kontraktet, återbetalningsskyldighet för överhyra och i allvarligare fall böter eller fängelse i upp till två år. Den som vill hyra ut eller hyra en bostad i andra hand är alltid bättre skyddad av ett öppet, godkänt avtal än av en dold mellanhand.
Regler, avgifter och skattegränser för uthyrning kan ändras. Kontrollera alltid aktuell information hos Skatteverket, Hyresnämnden, din bostadsrättsförening eller hyresvärd, samt direkt hos Samtrygg/Qasa, innan du agerar. Denna artikel utgör inte juridisk rådgivning.
Kom igång med Samtrygg → Se Qasas erbjudande →
Om skribenten
