Vilken lag som gäller avgörs av vad du hyr ut och i vilken egenskap. Äger du bostaden själv – en villa, en ägarlägenhet eller en bostadsrätt – och hyr ut den i ditt eget namn gäller lagen om uthyrning av egen bostad, det vill säga privatuthyrningslagen. Då krävs inget tillstånd, men hyran ska hålla sig inom kapitalkostnad plus driftskostnad.
Hyr du däremot själv en hyresrätt och vill hyra ut den vidare i andra hand gäller istället jordabalken 12 kap (hyreslagen). Där måste du ha hyresvärdens eller hyresnämndens godkännande, och hyran får som mest motsvara din egen hyra plus ett eventuellt möbeltillägg på 15%. Hyr du ut en bostadsrätt i andra hand krävs dessutom föreningens godkännande enligt bostadsrättslagen, medan själva hyresförhållandet med din hyresgäst i det fallet styrs av privatuthyrningslagen.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som är osäkra på vilket regelverk som gäller för sin uthyrning rekommenderar vi Samtrygg.
Eftersom valet av lag påverkar allt från tillåten hyresnivå till uppsägningstid och besittningsskydd är det avgörande att avtalet är skrivet enligt rätt regelverk från början. Samtrygg tillhandahåller digitalt signerade och juridiskt granskade kontrakt som är anpassade efter om det rör sig om en andrahandsuthyrning av hyresrätt enligt jordabalken eller en uthyrning av egen bostad enligt privatuthyrningslagen, samtidigt som hyresgästen bakgrundskontrolleras och en trygghetsförsäkring ingår i tjänsten.
📊 Samtrygg vs Qasa i korthet
Oavsett vilket regelverk som gäller din uthyrning kan en förmedlingsplattform hjälpa till med avtal, hyresgästkontroll och trygghet. Samtrygg och Qasa är de två största aktörerna på den svenska andrahandsmarknaden, och båda hanterar uthyrning enligt både privatuthyrningslagen och jordabalken.
| Kriterium | Samtrygg | Qasa |
|---|---|---|
| Avgiftsmodell | 15% på hyran, ingår i annonserat pris | Serviceavgift läggs på hyran månadsvis |
| Trygghetsförsäkring | Ja, upp till 1 000 000 kr i ersättning, självrisk 1 000 kr | Depositionshantering, ingen motsvarande fastighetsförsäkring beskriven |
| Hyresgästverifiering | Bakgrundskontroll och kreditprövning | Verifierade profiler och digital signering |
| Trustpilot | 4.3/5 | 4.1/5 |
| Erbjudande | Kom igång → | Kom igång → |
Samtryggs betyg bygger på nästan 3 000 recensioner där merparten rör snabb matchning och trygga digitala avtal, medan kritiken främst gäller avgiftsnivån och skadereglering i tvister. Qasas recensioner visar en liknande bild – cirka 69% ger fem stjärnor och 16% fyra stjärnor, men försenade utbetalningar och svårnådd support vid komplexa ärenden är återkommande klagomål bland de negativa omdömena.
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Vilken av de två lagarna som gäller för just din bostadstyp
- Om du behöver tillstånd eller godkännande innan du hyr ut
- Hur hyresnivån ska räknas ut enligt respektive regelverk
- Vad som gäller för besittningsskydd och uppsägningstid
- Hur skatten fungerar oavsett vilken lag din uthyrning omfattas av
⚖️ Privatuthyrningslagen och jordabalken förklarade — från grunden
🏠 Privatuthyrningslagen — när gäller den?
Lagen om uthyrning av egen bostad, i dagligt tal privatuthyrningslagen, gäller när du hyr ut en bostad du äger direkt eller indirekt – till exempel en villa, en ägarlägenhet eller en bostadsrätt. Lagen omfattar även uthyrning av en del av bostaden, som ett möblerat eller omöblerat rum. Ett viktigt undantag: om du hyr ut två lägenheter gäller lagen bara för den första uthyrningen, medan jordabalken 12 kap gäller för den andra. Hyr du ut fler än två anses det som näringsverksamhet, och då gäller privatuthyrningslagen inte alls.
Lagen gäller inte när en hyresrätt hyrs ut i andra hand, när syftet är fritidsboende, när uthyrningen sker i näringsverksamhet, eller när avtalet ingicks före den 1 februari 2013. Hyr du ut en bostadsrätt i andra hand behöver du dessutom, utöver privatuthyrningslagens regler om hyra och uppsägning, ett separat godkännande från bostadsrättsföreningens styrelse enligt bostadsrättslagen och föreningens stadgar. Det är alltså två olika lagar som samverkar i det fallet: en för själva hyresförhållandet och en för relationen mellan dig och föreningen.
Vill du vara säker på att avtalet är korrekt formulerat oavsett vilken av situationerna som gäller dig är det här ett bra tillfälle att låta en etablerad tjänst granska processen. Se Samtryggs erbjudande →
🔑 Jordabalken 12 kap (hyreslagen) — när gäller den?
Jordabalkens 12 kapitel, ofta kallat hyreslagen, reglerar hyresförhållanden i stort och är den lag som styr både förstahandshyresavtal och andrahandsuthyrning av en hyresrätt. Huvudregeln är att en hyresgäst måste ha hyresvärdens samtycke för att hyra ut sin lägenhet i andra hand. Nekar hyresvärden kan hyresgästen istället ansöka om tillstånd hos hyresnämnden, och utan endera godkännandet får uthyrningen inte äga rum. Hyr du ut utan tillstånd riskerar du att förlora hyreskontraktet, eftersom det räknas som en förverkandegrund enligt hyreslagen.
Reglerna i jordabalken är i stor utsträckning tvingande till hyresgästens fördel och omfattar bland annat besittningsskydd, hyrans skälighet (bruksvärdesprincipen) och uppsägningstider. Det är också jordabalken – inte privatuthyrningslagen – som avgör vad som gäller när den som hyr en hyresrätt i andra hand själv vill hyra ut den vidare till en tredje part.
✅ Vad är tillåtet — och vad är det inte?
| Scenario | Tillåtet? | Notering |
|---|---|---|
| Hyra ut din villa eller ägarlägenhet i eget namn | ✅ | Privatuthyrningslagen gäller, inget tillstånd krävs |
| Hyra ut din bostadsrätt utan föreningens godkännande | ❌ | Bostadsrättslagen kräver styrelsens tillstånd innan uthyrning påbörjas |
| Hyra ut din hyresrätt i andra hand utan hyresvärdens samtycke | ❌ | Förverkandegrund enligt jordabalken 12 kap |
| Ta ut ett möbeltillägg vid andrahandsuthyrning av hyresrätt | ⚠️ | Tillåtet, men max 15% av hyran enligt hyreslagen |
| Ta ut hyra motsvarande kapital- och driftskostnad för egen bostad | ✅ | Grundprincipen i privatuthyrningslagen |
| Hyra ut i syfte att bara tjäna pengar utan egen anknytning till bostaden | ⚠️ | Kan nekas av hyresvärd eller förening, särskilt vid bostadsrätt |
| Hyra ut din bostad för fritidsändamål enligt privatuthyrningslagen | ❌ | Lagen gäller inte fritidsuthyrning, andra regler tillämpas då |
| Hyra ut fler än två lägenheter privat | ❌ | Räknas som näringsverksamhet, varken privatuthyrningslagen eller de vanliga privatuthyrningsreglerna gäller då |
Att blanda ihop dessa regler är den vanligaste orsaken till tvister mellan uthyrare och hyresgäster. Läs mer om Samtrygg →
💰 Vad kostar och krävs det?
Hyresnivån räknas ut på helt olika sätt beroende på vilket regelverk som gäller, medan skattereglerna i grunden är desamma – fast med olika avdrag beroende på bostadstyp.
| Regelverk | Grund för hyresnivå | Möbeltillägg | Skatteavdrag utöver schablonavdraget |
|---|---|---|---|
| Privatuthyrningslagen (villa, ägarlägenhet, bostadsrätt du äger) | Skälig avkastningsränta på marknadsvärdet + driftskostnad | Inget lagstadgat tak, men ska vara skäligt | Bostadsrätt: avgiften till föreningen. Småhus/ägarlägenhet: 20% av hyresintäkten |
| Jordabalken 12 kap (hyresrätt i andra hand) | Får inte överstiga din egen hyra | Max 15% av hyran | Den hyra du själv betalar till hyresvärden |
Oavsett vilken lag som gäller din uthyrning tillkommer samma grundläggande skatteregler från Skatteverket:
- Du får göra ett schablonavdrag på max 40 000 kronor per bostad och år, oavsett bostadstyp.
- Överskottet efter avdrag beskattas som kapitalinkomst med 30%.
- Hyr ni flera personer ut samma bostad delas schablonavdraget utifrån ägarandel eller andel på kontraktet.
- Avdraget gäller bara för de månader du faktiskt ägt eller hyrt bostaden under året.
- Verkliga kostnader som renovering, möbelinköp eller lånekostnader är aldrig avdragsgilla – bara schablonbeloppet och de bostadstypsspecifika avdragen ovan.
Ett konkret exempel: hyr du ut din hyresrätt för 15 000 kronor i månaden i tio månader (150 000 kronor) och själv betalar 12 000 kronor i hyra (120 000 kronor för perioden), blir överskottet 150 000 − 40 000 − 120 000 = −10 000 kronor, det vill säga inget överskott att deklarera. Hyr du istället ut en bostadsrätt du äger blir avdraget istället din egen månadsavgift till föreningen, inte hyran till en hyresvärd.
En plattform som hanterar båda typerna av avtal kan göra det enklare att räkna rätt från start. Jämför Samtryggs villkor →
🎯 Så väljer du rätt regelverk och gör rätt
- Identifiera vad du faktiskt äger eller hyr. Är bostaden din egen (villa, bostadsrätt, ägarlägenhet) eller är det en hyresrätt du själv hyr av en hyresvärd?
- Sök rätt godkännande. Hyresrätt: fråga hyresvärden eller ansök hos hyresnämnden. Bostadsrätt: ansök skriftligt hos föreningens styrelse. Villa eller ägarlägenhet du äger: inget godkännande krävs.
- Räkna ut hyran enligt rätt modell. Använd kapitalkostnad plus driftskostnad för egen bostad, eller din egen hyra plus max 15% möbeltillägg för andrahandsuthyrning av hyresrätt.
- Skriv ett skriftligt avtal. Ange hyra, hyrestid, möblering och eventuella tillägg tydligt – ett muntligt avtal är visserligen giltigt men svårt att bevisa vid tvist.
- Kontrollera din hyresgäst. Be om referenser och en kreditupplysning innan ni skriver på.
- Gör en inventarielista och dokumentera skador vid inflytt, särskilt vid möblerad uthyrning.
- Deklarera överskottet hos Skatteverket, oavsett om plattformen redan rapporterat in uppgifter om din uthyrning.
Vill du slippa räkna ut allt manuellt och samtidigt få hjälp med hyresgästkontroll och avtal som är anpassade efter rätt lag? Kom igång med Samtrygg →
❓ Vanliga frågor
Vilken lag gäller om jag hyr ut min bostadsrätt i andra hand?
Själva hyresförhållandet mellan dig och din hyresgäst styrs av privatuthyrningslagen, som reglerar hyresnivå och uppsägning. Men innan du får hyra ut alls måste du dessutom ha ett separat godkännande från bostadsrättsföreningens styrelse enligt bostadsrättslagen och föreningens stadgar.
Behöver jag tillstånd för att hyra ut min villa eller ägarlägenhet?
Nej. Så länge du äger bostaden och hyr ut den i eget namn gäller privatuthyrningslagen, och den lagen kräver inget godkännande från någon tredje part.
Vad gäller om jag vill hyra ut ett rum i min hyresrätt?
Det räknas som andrahandsuthyrning och kräver hyresvärdens samtycke enligt jordabalken 12 kap, precis som om du hyrde ut hela lägenheten. Undantaget är om personen räknas som inneboende snarare än andrahandshyresgäst, vilket bedöms utifrån hur självständigt utrymmet upplåtits.
Vad händer om jag hyr ut min hyresrätt utan tillstånd?
Du riskerar att förlora hyreskontraktet, eftersom otillåten andrahandsuthyrning är en förverkandegrund enligt hyreslagen. Tar du dessutom ut för hög hyra kan det räknas som brott, med böter eller fängelse i upp till två år som påföljd.
Hur beräknas hyran enligt privatuthyrningslagen?
Hyran får inte vara påtagligt högre än summan av kapitalkostnaden (en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde) och driftskostnaden, till exempel föreningsavgift, el och bredband. Möblerar du bostaden får du även ta ut en skälig ersättning för möbler och utrustning.
Får jag ta ut mer hyra om bostaden är möblerad vid andrahandsuthyrning av hyresrätt?
Ja, men bara upp till 15% av hyran enligt jordabalken. Tillägg för el, bredband och liknande får aldrig överstiga din faktiska kostnad för det.
Har min andrahandshyresgäst besittningsskydd?
Ja, efter två år får en andrahandshyresgäst i en hyresrätt besittningsskydd gentemot dig som förstahandshyresgäst, om ni inte skriftligt kommit överens om att avstå det. Det är därför viktigt att skriva en sådan överenskommelse redan från start om uthyrningen kan bli långvarig.
Gäller privatuthyrningslagen för fritidshus?
Nej. Lagen gäller specifikt uthyrning för annat än fritidsändamål. Hyr du ut ett fritidshus styrs beskattningen istället av Skatteverkets regler för privatbostad, med samma schablonavdrag på 40 000 kronor men andra principer för vad som räknas som hyresintäkt.
Kan jag hyra ut till min egen arbetsgivare enligt privatuthyrningslagen?
Det går, men särskilda skatteregler gäller. Du får då inte göra vare sig schablonavdrag eller avdrag för egen hyra/avgift, utan bara för den faktiska kostnadsökning uthyrningen orsakar. Ersättning över marknadshyra räknas dessutom som lön istället för kapitalinkomst.
Vilken lag ger mig som hyresvärd starkast skydd?
De skiljer sig åt snarare än att den ena är ”starkare”. Privatuthyrningslagen ger dig stor frihet eftersom inget tillstånd krävs, men hyresnämnden kan ändå pröva hyresvillkoren om hyresgästen begär det. Jordabalken kräver godkännande i förväg, men ger dig som förstahandshyresgäst ett tydligt regelverk för hur och när du kan avsluta andrahandsuthyrningen.
🏆 Sammanfattning
Vilken lag som styr din uthyrning avgörs inte av hur bostaden ser ut, utan av vem som äger den och i vilken egenskap du hyr ut. Äger du bostaden själv gäller privatuthyrningslagen och du slipper någon annans godkännande, men måste hålla dig till kapitalkostnad plus driftskostnad. Hyr du en hyresrätt och vill hyra ut den vidare gäller istället jordabalken 12 kap, med krav på hyresvärdens eller hyresnämndens samtycke och ett hyrestak kopplat till din egen hyra. Hyr du ut en bostadsrätt kombineras båda synsätten: bostadsrättslagen styr godkännandet från föreningen, medan privatuthyrningslagen styr hyresförhållandet med din hyresgäst.
Regler, avgifter och skattegränser för uthyrning kan ändras. Kontrollera alltid aktuell information hos Skatteverket, Hyresnämnden, din bostadsrättsförening eller hyresvärd, samt direkt hos Samtrygg/Qasa, innan du agerar. Denna artikel utgör inte juridisk rådgivning.
Om skribenten
