Ja, du får ta mer betalt om du hyr ut möblerat — men hur mycket och enligt vilka regler beror helt på vilken typ av bostad det handlar om. Hyr du ut en hyresrätt i andra hand gäller ett lagfäst tak: påslaget för möbler får aldrig överstiga 15 procent av hyran.
Hyr du istället ut en bostadsrätt eller villa som du äger själv, gäller privatuthyrningslagen istället — där finns ingen fast procentgräns, utan möbelersättningen ska vara skälig och läggs till kapital- och driftskostnaden. ”Komplett möblemang” är inget lagreglerat begrepp, utan handlar i praktiken om hur mycket av bostadens möbler och utrustning som gör att hyresgästen kan flytta in utan egna möbler.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar hur möblering påverkar hyran rekommenderar vi Samtrygg.
När du hyr ut möblerat ökar den ekonomiska risken om möbler eller inredning skadas under hyrestiden — och det är precis den situationen Samtryggs trygghetsförsäkring är byggd för. Försäkringen ersätter skada på eller förlust av fast inredning och lösöre i den uthyrda bostaden, inklusive uppsåtlig skada orsakad av hyresgästen, med en självrisk på 1 000 kronor och ett tak på 1 000 000 kronor per skadehändelse. Kombinerat med digitala hyresavtal där möbleringen tydligt kan anges gör det Samtrygg till ett tryggt förstahandsval specifikt för möblerad uthyrning.
📊 Samtrygg vs Qasa i korthet
| Kriterium | Samtrygg | Qasa |
|---|---|---|
| Skydd vid möbel-/inredningsskada | Trygghetsförsäkring ingår: ersätter skada på lösöre och fast inredning, självrisk 1 000 kr, tak 1 000 000 kr/skada | Ej specificerat i tillgängligt källmaterial |
| Avgiftsmodell | 15 % av hyran (hyresgästen betalar, redan inräknat i annonspriset) | Serviceavgift läggs på hyran (nivå ej specificerad i källmaterialet) |
| Trustpilot | 4.3–4.4/5 (nästan 3 000 recensioner) | 4.1/5 |
| Erbjudande | Kom igång → | Kom igång → |
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Skillnaden mellan reglerna för möblerat tillägg vid hyresrätt i andrahand och vid uthyrning av egen bostadsrätt/villa
- Vad som brukar räknas som ”komplett möblemang” i praktiken
- Vilket möbeltillägg som är tillåtet — och vad som händer om du tar ut för mycket
- Hur möblerad uthyrning kan påverka skatt och i vissa fall momsplikt
- Hur Samtrygg och Qasa hanterar trygghet kring möbler och inventarier
⚖️ Möblerad och omöblerad uthyrning förklarat — från grunden
Möblering av en uthyrd bostad påverkar hyran, men vilket regelverk som styr beror på vilken typ av bostad du hyr ut. Det här är den vanligaste källan till missförstånd, så håll isär de två situationerna:
Hyresrätt i andra hand styrs av 12 kap. Jordabalken (hyreslagen). Här gäller huvudregeln att förstahandshyresgästen inte får ta ut högre hyra än vad hen själv betalar till fastighetsägaren. Är lägenheten möblerad får hyresgästen dock göra ett påslag — men påslaget får aldrig vara högre än 15 procent av hyran. Tillägg för andra nyttigheter, till exempel bredband, är också tillåtna men får aldrig överstiga den faktiska kostnaden.
Bostadsrätt eller villa som du äger och hyr ut i egen regi styrs istället av privatuthyrningslagen (lagen om uthyrning av egen bostad). Här får hyran baseras på en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde (kapitalkostnad) plus driftskostnader som avgift till bostadsrättsföreningen, el och bredband. Hyrs bostaden ut möblerad är det tillåtet att ta ut ersättning för möbler och övrig utrustning — men till skillnad från hyresrätten finns här ingen lagstadgad procentgräns. Ersättningen ska helt enkelt vara skälig i förhållande till vad som faktiskt ingår.
Vad gäller då som ”komplett möblemang”? Lagtexten definierar det inte som en checklista, utan storleken på tillägget ska stå i proportion till hur mycket möbler och utrustning som faktiskt ingår. I praktiken brukar en fullt möblerad bostad innehålla säng med madrass, förvaring (garderob/byrå), sittmöbler, matbord med stolar samt grundläggande köksutrustning (kastruller, porslin, bestick). En delvis möblerad bostad — till exempel bara säng och garderob — motiverar ett betydligt lägre tillägg än en bostad där hyresgästen kan flytta in med enbart resväska och personliga tillhörigheter.
✅ Vad är tillåtet — och vad är det inte?
| Scenario | Tillåtet? | Notering |
|---|---|---|
| Möbeltillägg på 15 % vid andrahandsuthyrning av hyresrätt | ✅ | Maxgräns enligt hyreslagen — går inte att avtala bort |
| Möbeltillägg på 20 % vid andrahandsuthyrning av hyresrätt | ❌ | Överstiger lagens tak; hyresgästen kan begära återbetalning i hyresnämnden |
| Skälig möbelersättning i bostadsrätt/villa enligt privatuthyrningslagen | ✅ | Ingen fast procentgräns, men ersättningen ska motsvara vad som faktiskt ingår |
| Möbeltillägg utan att någon egentlig möblering finns | ⚠️ | Riskerar att bedömas som otillåten övertäckt hyra, oavsett bostadstyp |
| Tillägg för el, bredband m.m. utöver den faktiska kostnaden | ❌ | Får aldrig överstiga vad du själv betalar |
| Möblerad korttidsuthyrning med städservice och dygns-/veckopris | ⚠️ | Kan räknas som hotelliknande verksamhet — se skatteavsnittet nedan |
💰 Vad kostar möblerad uthyrning — och vad kräver det?
Möblering påverkar inte bara hyresnivån, utan kan även påverka skatt och i vissa fall momsplikt.
Skatt på hyresintäkten beräknas på samma sätt oavsett möblering: du får göra ett schablonavdrag på 40 000 kronor per år från hyresintäkten, samt (om du hyr ut en del av en bostadsrätt) avdrag för den andel av föreningsavgiften som avser den uthyrda ytan och tiden. Skatten på ett eventuellt överskott är 30 procent.
Det som däremot förändras med möblering är risken att uthyrningen klassas som hotelliknande verksamhet, vilket kan innebära momsplikt. Enligt Skatteverket bedöms uthyrningen som hotelliknande om samtliga följande kriterier är uppfyllda:
- Bostaden ligger i Sverige
- Du hyr ut bostaden möblerad
- Uthyrningen sker mer än enstaka gånger, alltså inte tillfälligt
- Du hyr ut kortare tid än tre månader i följd till samma hyresgäst
- Du marknadsför uthyrningen till dygns- eller veckopris, eller erbjuder tjänster som städning och byte av sänglinne
Är du beskattningsbar person för denna typ av verksamhet gäller en momsregistreringsgräns på 120 000 kronor i årsomsättning. Hyr ni flera personer ut bostaden tillsammans beräknas gränsen per person. Vanlig långtidsuthyrning av en möblerad bostad till en och samma hyresgäst under mer än tre månader hamnar normalt utanför dessa kriterier, oavsett möblering.
🎯 Så gör du möblerad uthyrning rätt
- Fastställ rätt regelverk först. Är det en hyresrätt du hyr ut i andra hand (12 kap. Jordabalken, 15 %-tak) eller en bostadsrätt/villa du äger själv (privatuthyrningslagen, skälig ersättning)?
- Gör en inventarielista. Lista alla möbler och all utrustning som ingår, notera skick och skador, och låt både dig och hyresgästen underteckna listan med ort och datum.
- Sätt tillägget i proportion till innehållet. Ju mer komplett möblemang, desto högre kan tillägget rimligen bli — men glöm aldrig 15 procent-taket om det rör sig om en hyresrätt.
- Skriv möbleringen i kontraktet. Ange tydligt att lägenheten hyrs ut möblerad och vad detta omfattar, så tvister om vad som faktiskt ingick kan undvikas.
- Kontrollera momsgränsen om uthyrningen är kortvarig. Marknadsför du per dygn/vecka och erbjuder städning riskerar du att träffas av reglerna för hotelliknande verksamhet.
- Teckna ett försäkringsskydd som täcker möbelskada. En trygghetsförsäkring som kompletterar din hem-, villa- eller bostadsrättsförsäkring minskar din ekonomiska risk om hyresgästen orsakar skada.
❓ Vanliga frågor
Måste jag ange i kontraktet att bostaden är möblerad?
Ja, det är starkt rekommenderat. Anges det inte tydligt vad som ingår i möbleringen riskerar du en tvist om vad hyresgästen faktiskt fick tillgång till, och det blir svårare att motivera storleken på möbeltillägget om saken prövas.
Vad räknas som ”komplett möblemang” enligt lag?
Det finns ingen exakt lagdefinition. Bedömningen görs istället utifrån hur mycket möbler och utrustning som faktiskt ingår i förhållande till det tillägg som tas ut — ju mer heltäckande möbleringen är, desto större tillägg kan motiveras.
Gäller 15 procent-regeln även om jag hyr ut min bostadsrätt?
Nej. 15 procent-taket gäller specifikt vid andrahandsuthyrning av hyresrätt enligt hyreslagen. Hyr du ut en bostadsrätt eller villa som du äger själv gäller privatuthyrningslagen, där ersättningen för möbler istället ska vara skälig utan någon angiven procentsats.
Kan jag ta betalt separat för enstaka möbler, till exempel en säng?
Principen är densamma oavsett om tillägget beskrivs som en klumpsumma eller kopplas till enskilda föremål: den totala ersättningen för möbler och utrustning får inte överstiga vad som är skäligt utifrån vad som faktiskt ingår, och vid hyresrätt gäller alltid 15 procent-taket totalt sett.
Vad händer om jag tar ut ett för högt möbeltillägg vid andrahandsuthyrning?
Hyresgästen kan vända sig till hyresnämnden och begära återbetalning av den otillåtna delen av hyran, för avtal tecknade efter sista september 2019 upp till två år tillbaka i tiden. Att ta ut för hög hyra är dessutom en förverkandegrund enligt hyreslagen och kan i värsta fall leda till att du förlorar rätten att hyra ut.
Påverkar möblering hur mycket skatt jag betalar?
Själva skatteberäkningen (schablonavdrag på 40 000 kronor och 30 procents skatt på överskottet) är densamma oavsett möblering. Det som möblering kan påverka är istället om uthyrningen räknas som hotelliknande verksamhet och därmed blir momspliktig, se avsnittet om kostnader ovan.
Är kortidsuthyrning av en möblerad bostad alltid momspliktig?
Nej. Det krävs att samtliga Skatteverkets kriterier är uppfyllda samtidigt — bland annat att uthyrningen är kortare än tre månader per hyresgäst, sker mer än enstaka gånger, och marknadsförs med dygns- eller veckopris eller inkluderar service som städning. En vanlig längre uthyrning av en möblerad bostad till samma hyresgäst faller normalt utanför detta.
Skiljer sig reglerna om jag hyr ut ett möblerat rum istället för hela bostaden?
Nej, privatuthyrningslagen gäller på samma sätt oavsett om du hyr ut hela bostaden eller bara ett rum, så länge det rör sig om en bostad du äger direkt eller indirekt. Hyr du ut ett rum i en hyresrätt gäller istället samma regler och samma 15 procent-tak som för övrig andrahandsuthyrning av hyresrätter.
Täcker en plattforms trygghetsförsäkring skador som hyresgästen orsakar på möblerna?
Hos Samtrygg ingår en trygghetsförsäkring som ersätter skada på eller förlust av fast inredning och lösöre, inklusive uppsåtlig skada orsakad av hyresgästen eller dennes gäster, med en självrisk på 1 000 kronor. Den fungerar som ett komplement till din ordinarie hem-, villa- eller bostadsrättsförsäkring, inte en ersättning för den.
Ska jag ta en deposition utöver möbeltillägget?
Ja, det är vanligt och tillåtet att kombinera ett möbeltillägg i hyran med en deposition, till exempel motsvarande en extra månadshyra, som säkerhet mot skador eller obetald hyra. Depositionen och möbeltillägget är två separata saker — det ena kompenserar löpande för slitage och användning, det andra är en säkerhet som betalas tillbaka.
🏆 Sammanfattning
Möblering påverkar hyran olika mycket beroende på vilket regelverk som gäller för din bostad. Vid andrahandsuthyrning av hyresrätt är taket glasklart: högst 15 procent av hyran. Hyr du ut en bostadsrätt eller villa du äger själv gäller istället privatuthyrningslagen, där möbelersättningen ska vara skälig utifrån vad som faktiskt ingår — utan någon fast procentgräns. ”Komplett möblemang” är i praktiken en bedömningsfråga snarare än en lagreglerad checklista, så en tydlig inventarielista och ett kontrakt som beskriver möbleringen är din bästa säkerhet mot framtida tvister. Kom även ihåg att möblerad korttidsuthyrning med service kan utlösa momsplikt om samtliga Skatteverkets kriterier är uppfyllda.
Regler, avgifter och skattegränser för uthyrning kan ändras. Kontrollera alltid aktuell information hos Skatteverket, Hyresnämnden, din bostadsrättsförening eller hyresvärd, samt direkt hos Samtrygg/Qasa, innan du agerar. Denna artikel utgör inte juridisk rådgivning.
Om skribenten
