Ja. Foton och videofilmer av en bostads skick räknas i praktiken som bevis både i hyresnämnden och i allmän domstol – det finns ingen regel som utesluter denna typ av dokumentation. Men bildmaterial väger tyngst när det är daterat, tydligt kopplat till en specifik lägenhet och helst kompletterat med ett skriftligt besiktningsprotokoll som båda parter har undertecknat vid in- och utflytt. Utan den skriftliga bekräftelsen kan motparten hävda att bilderna är tagna vid ett annat tillfälle eller i en annan bostad, vilket försvagar bevisvärdet avsevärt.
💡 Vår rekommendation
För de flesta som undrar om foton och video håller som bevis vid en tvist rekommenderar vi Samtrygg.
Samtryggs trygghetsförsäkring är ett konkret exempel på hur seriöst dokumentation tas i branschen: försäkringen gäller uttryckligen inte om inte ett skriftligt besiktningsprotokoll har upprättats och undertecknats av både uthyrare och hyresgäst, vid både hyresperiodens start och slut. Det innebär att du som hyr ut via Samtrygg redan från början guidas in i en dokumentationsrutin som håller om det uppstår en tvist – i stället för att behöva lista ut det själv efter att en skada redan skett.
📊 Samtrygg vs Qasa i korthet
| Kriterium | Samtrygg | Qasa |
|---|---|---|
| Besiktningsprotokoll | Krav för att trygghetsförsäkringen ska gälla (upp till 1 000 000 kr per skada) | Ej specificerat i tillgängligt underlag |
| Depositionshantering | Depositionsfritt boende möjligt vid godkänd kreditprövning | Recensioner nämner ibland förseningar och otydlighet vid depositionstvister |
| Trustpilot | 4,3–4,4/5 (cirka 3 000 recensioner) | Cirka 4,1/5 |
| Erbjudande | Kom igång → | Se Qasas erbjudande → |
📋 Vad du lär dig i den här guiden
- Vad ett besiktningsprotokoll är och varför foton/video sällan räcker på egen hand
- Vilken typ av dokumentation som väger tyngst vid en eventuell tvist
- Vad som är tillåtet respektive riskfyllt när det gäller bevisinsamling
- Hur en försäkring som Samtryggs trygghetsförsäkring ställer krav på dokumentation
- Steg för steg hur du gör en besiktning som håller juridiskt
⚖️ Fotodokumentation och videobesiktning förklarat — från grunden
Den här guiden utgår från andrahandsuthyrning av hyresrätt, eftersom det är den situation där tvister om lägenhetens skick och skador oftast hamnar hos hyresnämnden – till exempel i samband med att en andrahandshyresgäst flyttar ut och parterna är oense om vad som var skadat innan uthyrningen. Reglerna om hyresgästens vårdplikt och ersättningsskyldighet för skador finns i 12 kap. jordabalken (hyreslagen), som också är det regelverk hyresnämnden utgår från när tvister ska bedömas.
Grunden i all bevissäkring vid uthyrning är besiktningen: en gemensam genomgång av bostadens skick som görs av uthyrare och hyresgäst tillsammans, både vid inflytt och utflytt. Vid genomgången upprättas en inventarielista där befintliga skador, brister och skavanker antecknas – och det är här foto och film kommer in. Att fotografera eller filma varje rum, samt eventuella befintliga skador i närbild, ger ett visuellt komplement till den skriftliga listan som är svårt att bestrida i efterhand.
Se hur Samtrygg strukturerar besiktningen →
Det avgörande är dock inte tekniken i sig, utan att materialet går att koppla till en specifik tidpunkt och till båda parters samtycke. En ostrukturerad mobilbild utan datum, tagen av bara en part, väger betydligt lättare som bevis än samma bild när den bifogas ett besiktningsprotokoll som är undertecknat av både uthyrare och hyresgäst, med ort och datum angivet. I en eventuell tvist – oavsett om den hamnar hos hyresnämnden, i allmän domstol eller löses genom förhandling – är det den sammantagna bilden av dokumentationen som avgör hur trovärdigt påståendet om en skadas uppkomst blir.
✅ Vad är tillåtet — och vad är det inte?
| Scenario | Tillåtet? | Notering |
|---|---|---|
| Fotografera eller filma lägenheten gemensamt vid in- och utflytt | ✅ | Rekommenderad praxis och en förutsättning för att exempelvis Samtryggs trygghetsförsäkring ska gälla |
| Endast muntlig beskrivning av skicket, utan dokumentation | ⚠️ | Inte förbjudet, men mycket svagt som bevis om en tvist uppstår senare |
| Ensidig dokumentation som bara en part känner till och tagit del av | ⚠️ | Kan åberopas, men motparten kan ifrågasätta äkthet och tidpunkt om den inte är delad eller undertecknad gemensamt |
| Besiktningsprotokoll undertecknat av båda parter, med bifogade bilder | ✅ | Det starkaste underlaget – krävs bland annat för att Samtryggs trygghetsförsäkring ska omfatta skador |
En kort brödtext: dokumentation som saknar motpartens medverkan är inte olaglig att åberopa, men den riskerar att avfärdas eller tillmätas lågt bevisvärde eftersom den ensidigt tagits fram. Ju mer av processen som är gemensam och skriftligt bekräftad, desto svårare blir det för motparten att i efterhand hävda att skicket var ett annat.
💰 Vad kostar fotodokumentation och besiktning?
Att fotografera och filma en lägenhet kostar i sig inget mer än tiden det tar – de flesta klarar sig med mobilkameran. Den verkliga kostnaden uppstår i stället om dokumentationen saknas den dag en skada ska regleras.
Ett tydligt exempel är Samtryggs trygghetsförsäkring, som kan ersätta skador på fast inredning och lösöre i den uthyrda bostaden med upp till 1 000 000 kr per skadehändelse, med en självrisk på 1 000 kr per skada. Men det är ett absolut villkor att ett skriftligt besiktningsprotokoll är upprättat och undertecknat av både uthyrare och hyresgäst vid både periodens start och slut – annars gäller inte försäkringen alls, oavsett hur tydlig skadan är. Med andra ord: den som hoppar över besiktningen riskerar att stå helt utan ersättning även om skadan i sig hade varit ersättningsbar.
Läs mer om Samtryggs trygghetsförsäkring →
🎯 Så gör du fotodokumentationen rätt
- Boka in en gemensam besiktning med hyresgästen innan inflytt – gör aldrig dokumentationen ensam om det går att undvika.
- Gå igenom lägenheten rum för rum och fotografera eller filma befintliga skador, slitage och skavanker i närbild, samt varje rum i sin helhet.
- Upprätta en skriftlig inventarielista där möbler, utrustning och noterade brister listas parallellt med bilderna.
- Låt båda parter underteckna besiktningsprotokollet, med ort och datum tydligt angivet – det är den enskilt viktigaste detaljen för bevisvärdet.
- Ta var sitt exemplar av protokollet och bifoga det till hyreskontraktet, så att det inte kan gå förlorat hos bara en part.
- Upprepa exakt samma process vid utflytt, så att skicket vid in- och utflytt går att jämföra rakt av.
- Spara bilderna säkert och datummärkta, till exempel i molnlagring, så att metadata om tidpunkt finns kvar om materialet behöver granskas senare.
Att följa den här rutinen är i praktiken samma krav som Samtrygg ställer för att deras trygghetsförsäkring ska gälla – vilket gör plattformen till ett naturligt stöd om du vill vara säker på att dokumentationen håller hela vägen.
❓ Vanliga frågor
📄 Räcker det med foton, utan skriftligt protokoll?
Foton kan alltid åberopas som bevis, men de väger klart tyngre tillsammans med ett skriftligt besiktningsprotokoll som är undertecknat av båda parter. Utan protokollet kan motparten ifrågasätta när bilderna togs och om de verkligen visar den aktuella lägenheten. Kombinationen av skriftlig lista och bildmaterial är det som ger starkast underlag.
✍️ Måste båda parter skriva under besiktningsprotokollet?
Det finns inget generellt lagkrav på att ett besiktningsprotokoll måste undertecknas av båda parter för att över huvud taget få användas som bevis. Men i praktiken blir bevisvärdet betydligt svagare om bara en part har medverkat, och för att Samtryggs trygghetsförsäkring ska gälla krävs uttryckligen att protokollet är undertecknat av både uthyrare och hyresgäst.
🛡️ Vad händer om jag inte har någon dokumentation vid en tvist?
Det innebär inte automatiskt att du förlorar en tvist, men det gör bevisläget svårare eftersom det blir ord mot ord om lägenhetens skick. Om du dessutom har en försäkring som Samtryggs trygghetsförsäkring kan avsaknaden av ett skriftligt besiktningsprotokoll göra att försäkringen inte täcker skadan alls.
💰 Gäller Samtryggs trygghetsförsäkring utan besiktningsprotokoll?
Nej. Enligt försäkringsvillkoren gäller försäkringen inte om det inte finns ett skriftligt besiktningsprotokoll upprättat i samband med att uthyrningen påbörjas och avslutas, undertecknat av både uthyrare och hyresgäst. Det är ett av de tydligaste exemplen på hur avgörande dokumentationen är rent praktiskt, inte bara juridiskt.
🎥 Får jag filma möbler och inventarier vid en möblerad uthyrning?
Ja, och det rekommenderas särskilt vid möblerad uthyrning eftersom både möbler och lägenhetens skick då ska dokumenteras. Notera samtidigt att värdefulla eller känslomässigt betydelsefulla föremål gärna bör flyttas ut innan uthyrningen, snarare än att enbart dokumenteras.
🗓️ Hur länge bör jag spara bilderna och protokollet?
Det finns ingen angiven tidsgräns i det underlag som denna guide bygger på, men eftersom en tvist om skador vanligtvis blir aktuell först vid eller strax efter utflytt är en rimlig försiktighetsprincip att spara materialet så länge hyresförhållandet pågår och en tid därefter, tills eventuella krav har reglerats.
⚖️ Kan hyresnämnden pröva tvister om skador i lägenheten?
Hyresnämnden prövar framför allt frågor om hyresvillkor, besittningsskydd och tillstånd för andrahandsuthyrning. Rena skadeståndstvister om skador i en lägenhet kan i stället hamna i allmän domstol, men samma princip gäller genomgående: ju tydligare dokumentation från in- och utflytt, desto lättare blir det att bedöma vad som faktiskt inträffat under hyrestiden.
📋 Vad är skillnaden mellan en inventarielista och ett besiktningsprotokoll?
En inventarielista räknar upp möbler och utrustning som ingår i uthyrningen. Ett besiktningsprotokoll går ett steg längre och dokumenterar även det faktiska skicket – skador, slitage och brister – vid en specifik tidpunkt, och undertecknas av båda parter. I praktiken kombineras ofta båda delarna i samma dokument tillsammans med foton.
🔑 Måste jag anlita en professionell besiktningsman?
Nej, det finns inget krav på det för en vanlig andrahandsuthyrning mellan privatpersoner. De flesta besiktningar görs av uthyrare och hyresgäst tillsammans, med mobilkamera och en skriftlig lista. En professionell besiktningsman kan vara ett alternativ vid större eller mer värdefulla objekt, men är inget som krävs för att dokumentationen ska hålla som bevis.
🚪 Vad gör jag om motparten vägrar skriva under protokollet?
Dokumentera situationen ändå – fotografera, filma och skriv ner din egen bedömning av skicket, gärna med datum och eventuellt ett vittne närvarande. Det är svagare bevis än ett protokoll undertecknat av båda parter, men betydligt starkare än ingen dokumentation alls.
💬 Hjälper Qasa till med besiktningsprotokoll på samma sätt som Samtrygg?
Det tillgängliga underlaget för den här guiden specificerar inte att Qasa ställer motsvarande krav på ett skriftligt besiktningsprotokoll kopplat till en försäkring. Kontrollera alltid direkt med Qasa vad som gäller för just din uthyrning.
🏆 Sammanfattning
Foton och videofilmer duger som bevis både hos hyresnämnden och i allmän domstol – det finns inget som hindrar den typen av bevisning. Det som avgör hur mycket materialet väger är hur det tagits fram: gemensamt, daterat och helst bekräftat genom ett besiktningsprotokoll som båda parter undertecknat vid både in- och utflytt. Den som hoppar över det steget riskerar inte bara ett svagare bevisläge vid en eventuell tvist, utan i vissa fall – som med Samtryggs trygghetsförsäkring – att helt stå utan försäkringsskydd trots att skadan i sig hade varit ersättningsbar.
Regler, avgifter och skattegränser för uthyrning kan ändras. Kontrollera alltid aktuell information hos Skatteverket, Hyresnämnden, din bostadsrättsförening eller hyresvärd, samt direkt hos Samtrygg/Qasa, innan du agerar. Denna artikel utgör inte juridisk rådgivning.
Om skribenten
